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LA TAXE D’AMELIORATION OU ETEL HASHBAHA היטל השבחה

Vous souhaitez vendre votre appartement ?

Pour éviter toute mauvaise surprise, il est indispensable d’intégrer à votre calcul la taxe d’amélioration, dite Etel Hashbaha. En effet, le montant de la taxe à payer peut être élevé et ne peut pas être estimé avant la vente.

Tout d’abord, il s’agit d’appréhender le mécanisme. Lorsque la mairie délivre des autorisations de construire supplémentaires, pour ajouter un étage ou effectuer un travail d’aménagement, ce droit est assujetti à une taxe d’amélioration.

La demande d’autorisation peut être demandée par les propriétaires pour opérer des changements dans l’appartement.

Or, les propriétaires ne sont pas toujours au courant de l’existence de ces autorisations et ne le découvrent qu’à la vente de l’appartement !

Dans le cadre de la vente, le contrat impute généralement le règlement de la taxe par le vendeur. Celle-ci est exigible  après la vente de l’appartement. Il s’agira alors de vérifier s’il existe ou non des droits de construction associés au bien immobilier auprès de la mairie.

L’avocat peut vérifier à votre demande, auprès d’un expert israélien, les autorisations associées au bien.

Le Cabinet d’Avocats Galit ZAMIR

Tél : 077 350 5530

Ligne française :  01 77 38 12 51

Email : manager@zgalit.com

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25, rue David Hameleh, NETANYA

La loi sur la taxe du troisième bien immobilier est annulée par la Cour Suprême !

Mise à jour 

 Lundi 6 août 2017, le gouvernement israélien a décidé d’annuler la taxation des propriétaires ayant plus de deux appartements.

La loi dite du ‘troisième appartement’ n’est donc plus applicable, et pour qu’elle le soit de nouveau, il faudrait que le projet de loi repasse par toutes les étapes de validation.

L’article ci-dessous a pour vocation d’éclairer sur le mécanisme de cette taxe, et pourra être réhabilitée dans les mois ou les années à venir.


Au terme d’un long débat, la loi sur le troisième bien immobilier a été validée par la Commission des Finances et est finalement entrée en vigueur le 1er janvier 2017. Les propriétaires de deux biens immobiliers et demi ou plus (plus de 249%) y seront assujettis.

Quel est le but de cette loi ?

Le but de cette loi est d’inciter les propriétaires a vendre et ainsi de diminuer le nombre de biens immobiliers détenus par une même personne.

En effet, en Israel, l’argent placé en banque ne rapporte rien voire très peu. C’est la raison pour laquelle le reflexe premier est d’investir dans l’immobilier. Cependant, c’est justement cet investissement multiple détenu par une même personne qui a engendré une forte demande et une faible offre, suivie d’une augmentation des prix.

Ainsi, le gouvernement a pris cette loi comme mesure, en offrant des avantages aux investisseurs dans le cas où ils vendraient un de leur bien, et en imposant des pénalités financières dans le cas où ils ne le feraient pas.

Comment sera calculé cet impôt ?

Le député Moshé Gafni, appuyé par le département du budget et le directeur de la Commission des Finances, a décidé quel serait le modèle de calcul de ce nouvel impôt.
L’impôt annuel sera de 1 % de la valeur du bien immobilier tenu, avec un plafond prévu à 18,000 NIS.

Pour les personnes détenant plus de 249% et qui seront donc imposées, ils auront la possibilité de choisir 2 biens qui ne rentreront pas dans le quota total des biens imposés, tandis que les autres bien seront donc imposés a 1% avec plafond de 18 000 NIS.

Quelles seront les modalités de paiement de cet impôt ?

Le paiement de cet impôt devra se faire pour moitié au 30 juin de chaque année, et pour l’autre moitié au 31 décembre de chaque année pour ce qui est du solde restant.

Il faut prendre en compte que les montants de cette loi pourront être ajustés chaque 1er janvier.

Ces biens pourront avoir été acquis soit par soi-même, soit par le biais d’une donation. Cependant, s’agissant d’une succession, la première année suivant le décès de la personne sera exonérée de cet impôt et ce bien ne comptera pas dans le prorata des appartements détenus alors par le successeur, s’il n’est pas loue dans l’année suivant le décès.

Dans quel cas y a-t-il exonération de cet impôt ?

  • Si le montant du quota total des biens détenus est inférieur à 1.150.000 shekels, leur propriétaire pourra bénéficier d’une exonération et ne sera donc pas éligible à l’impôt ;
  • Si le montant du quota total des biens détenus est supérieur à 1.400.000 shekels, l’impôt sera de 1 % de la valeur du bien immobilier avec un plafond à 18,000 NIS ;
  • Si le montant du quota total des biens détenus est compris entre 1.150.000 et 1.400.000 shekels, l’impôt serait évolutif.

Dans quels cas y a-t-il allègement de la taxe sur la plus-value ?

Il y a un allègement de la taxe sur la plus-value allant jusqu’à 15,000 NIS si le montant du quota de tous les biens détenus est inférieur a 1.150.000 NIS et jusqu’à 85,000 NIS si ce quota est supérieur à 1.150.000 NIS en cas de revente avant le 1er octobre 2017.

De plus, il faut savoir que l’allègement de la taxe sur la plus-value n’est pas valable lorsqu’il s’agit d’un bien relatif a une donation ou lorsque la vente a été consentie a un proche.

De même, cet avantage relatif à l’allégement de la taxe sur la plus-value ne peut pas s’appliquer sur plus de 3 biens.

En outre, comme autre avantage relatif a la plus-value de cet l’impôt, on retrouve la possibilité de déposer les fruits de la vente sur un plan épargne avec une dispense d’impôt sous trois conditions :

  • Placer l’argent pour une durée d’au moins 5 années ;
  • Les épargnants doivent être âgés d’au minimum 60 ;
  • Le propriétaire doit pouvoir prouver qu’il n’a plus acheté de nouveau bien depuis le 16 décembre 2016.

Pour conclure, nous pouvons dire que le gouvernement justifie cette nouvelle taxe en raison du déséquilibre actuel entre l’offre et la demande sur le marché immobilier israélien. Grace à cette loi, l’Etat espère inciter les propriétaires de 2.5 appartements ou plus à vendre un de leurs biens, ou les dissuade d’en acheter un suivant, permettant ainsi à l’offre de revenir sur le marché.

Cependant, cette loi a été vivement attaquée et la Cour suprême israélienne statuera sur sa légalité courant du mois de février 2017.

Pour tout renseignement utile, nous restons à votre disposition :

Le Cabinet d’Avocats Galit ZAMIR

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Que signifie être "résident israélien" au regard des Taxes ?

Pour bénéficier du taux d’imposition relatif aux résidents israéliens, il faut être considéré comme étant « fiscalement installé en Israël ».

Qu’est ce que résider fiscalement en Israël ?

  • ♦ Pour être qualifié comme tel il ne suffit pas d’être israélien.

Le simple fait de disposer de la teoudat zeout (ou de prévoir une procédure pour son obtention) ne garantit pas que son détenteur bénéficiera du taux appliqué aux résidents israéliens s’il achète un bien immobilier.

  • ♦ En effet, il faut nécessairement avoir sa fiscalité en Israël.

 Pour caractériser cela et s’assurer que l’acquéreur soit fiscalement installé en Israël, l’Etat fait des vérifications plus poussées et prend de nombreux éléments en considération.

En effet, pour obtenir le statut de « résident israélien » auprès des taxes, il faut notamment:

  1. Résider en Israël, c’est-à-dire
  • • Passer plus de 183 nuits par année (pas forcément consécutives) en Israël
  • • Avoir un appartement en Israël dans lequel on vit effectivement : donc payer les charges conséquentes (Ex: l’Etat pourra verifier les factures d’eau, d’éléctricité etc)
  • • Avoir son centre d’intérêt en Israël (ex: école des enfants etc).
  1. Détenir son centre d’activité économique en Israël 

En effet, il faut que l’essentiel des rentrées d’argent proviennent d’une activité professionnelle exercée en Israël. Autrement dit, il faut :

  • Travailler en Israël
  • Payer les impôts conséquent : la Mass Ahnassa (impôts sur le revenue), le Bituah Léumi, la Pensia etc.

Les personnes effectuant des “alya boeing” sont donc considérées comme « étrangers » auprès des taxes puisqu’ils ont leur centre d’intérêt en dehors d’Israël.

 

Le Cabinet d’Avocats Galit ZAMIR

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ARNONA : Taxe municipale

NOTION :

L’Arnona c’est une taxe municipale qui est redevable par les résidents d’une ville/village en Israel ou les détenteurs d’un bien immobilier sur le territoire israélien.

C’est la taxe équivalente à la taxe d’habitation qui existe en France.

L’originalité de cette notion d’ « Arnona » est qu’il vient du mot araméen, qui veut dire «taxe agricole».

C’est sous le mandat britannique, en 1934 que cette loi a été établie. Et depuis, elle est restée en vigueur.

 FINALITE :

L’Arnona est la source principale de revenus des municipalités locales.

En effet, ces fonds sont destinés à financer tous les services relatifs à l’entretien de la ville (le service de nettoyage), son amélioration et son développement (construction des routes par exemple), mais sont aussi utilisés pour payer les loisirs de la ville et des activités municipales.

• CALCUL DE L’ARNONA :

L’Arnona est calculée selon 3 critères :

•   Sur la base de la taille du bien : c’est-à-dire par rapport au nombre de mètres carrés de l’appartement.

A ce sujet, il convient de vous informer que les tarifs risquent grandement d’augmenter en 2016 car les municipalités ont trouvé une parade pour toucher plus d’argent. En effet, l’idée est d’insérer dans le calcul de l’Arnona d’un appartement, les mètres carrés des entrées, terrasses et local à poubelle.

Ainsi, des quartiers comme celui de Bnei Brak ou de Rehovot s’apprêtent à encaisser 10 millions de shekels de plus que l’année dernière. Ce qui n’est pas négligeable malgré une opacité de l’information.

•    Par rapport à l’usage qui en est fait : c’est-à-dire si le bien est à usage d’habitation ou à usage commercial (bureaux, boutiques etc.).

A savoir que le tarif d’Arnona des biens commerciaux est plus élevé que pour les biens résidentiels.

 Exemple : Pour un bureau de 90m2, situé sur Rothschild donc au centre de TLV, le montant sera de 33.000 Nis d’arnona par an.

•   Et diffère selon les localités : c’est-à-dire en fonction du quartier où se situe le bien.

Le montant de la taxe sera donc plus élevé dans les beaux quartiers, que dans les quartiers plus modestes.

Chaque municipalité a son propre tarif, qu’elle établit elle-même, mais qui doit être approuvé par le ministère de l’intérieur.

Exemple : Pour un 3 pièces, de 50-70 m2     

– Dans les villes considérées comme faisant partie des plus chère: telle Ir Yamim à Netanya, l’Arnona s’élève à 4.777 nis/an; ou encore Tel-Aviv Centre où le tarif sera de 4.360 nis/an.

− A l’instar de certains quartiers moins cher: comme celui de Nevir Eliahou à Rishon Letsion, où la facture d’Arnona s’élevera à 1.770 nis/an.

Information importante concernant les biens immobiliers situés à Jerusalem :

Depuis deux semaine une nouvelle loi entrée en vigueur a institué que lorsqu’un bien est vide depuis 9 mois minimum, le montant de la taxe est doublé.

Pour établir l’absence d’usage ou d’habitation des lieux pendant ce laps, de temps la municipalité se basera sur les facture d’eau et d’électricité.

• MODALITES DE PAIEMENT:

Quand ? En principe, cette taxe est redevable tous les deux mois, mais il est envisageable de la payer annuellement.

Comment ? C’est un paiement qui peut se faire par différents moyens : par prélèvement automatique, par carte bancaire, sur internet, voir encore à la Poste par exemple.

• EXONERATIONS :

En principe c’est une taxe imposée à tous, locataires comme propriétaires, qu’il s’agisse d’une propriété privée, d’un magasin ou autre.

• Toutefois, la législation israélienne publie chaque année plusieurs réductions: En effet la loi impose aux municipalités d’avantager certains groupes de personnes ou certains biens, en réduisant le montant dont ils sont redevables.

Plusieurs statuts peuvent donner lieux à des réductions:  les Soldats ;  les olims hadashi ; Les étudiants ; Les personnes malades ou handicapées ; Les retraités, rescapés de la shoah & autres ; Les personnes dont le bien est en rénovation ou lorsqu’il s’agit d’une construction nouvelle encore inhabitée.

•  D’autre part, il faut savoir qu’il existe d’autres moyens extra-légaux, pour diminuer la facture d’Arnona.

Par exemple, si vous considérez que la surface de votre bien ne correspond pas à celle sur laquelle votre facture se base, vous pouvez exiger qu’une nouvelle mesure soit effectuée.

Ces informations ne peuvent se substituer à des conseils juridiques. Pour de plus amples informations, n’hésitez pas à nous contacter, nous serons heureux de vous guider et vous orienter.

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La répercussion de la baisse de la TVA sur le marché immobilier neuf

Comment calculer votre prochaine échéance selon la nouvelle TVA

Bonne nouvelle : le premier Ministre Netanyahou et le Ministre des finances Moshé Kahlon, qui est à la base de cette initiative, ont déclaré que la TVA passera de 18% à 17% dès le 1er octobre 2015, dans le but de faire fructifier les échanges commerciaux et de développer la croissance.

Cette décision a été possible grâce à l’excédent, dans les caisses de l’Etat, estimé à 10 milliards de Shekels pour la fin de l’année 2015.

Cette baisse devrait avoir un impact positif sur le prix des biens alimentaires, électroménagers, électroniques, immobiliers neufs, mobiliers, voitures ainsi que sur les services tels que les frais d’avocat, d’expert comptable ou encore de courtier en finance.

Remarque : L’immobilier de deuxième main n’est pas impacté par cette évolution puisqu’il n’est pas soumis à la TVA.

L’impact sur les acquisitions d’appartements dans des projets neufs concernera deux situations différentes :

  1. Le contrat d’acquisition a été signé avant le 1er octobre 2015 mais la remise des clés n’a pas encore été effectuée, des échéances sont encore dues par le vendeur.

Dans ce cas, le montant des échéances à régler à une date ultérieure au 1er octobre 2015 selon le contrat, devra être ajusté. En effet, les sommes indiquées dans les contrats sont généralement des montants TTC.

Ainsi, en cas de modification de la TVA, elles devront être rectifiées à la hausse ou à la baisse, selon le sens d’évolution de la TVA.

Attention, ceci ne s’applique que si le contrat contient une clause qui stipule que les échéances s’ajusteront en fonction des variations de la TVA.

Nous vous conseillons d’être vigilant au moment de la rédaction du contrat.

Exemple avec un cas concret d’un de nos clients :

Monsieur Bensimon (nom fictif) a acheté en juillet 2014, un bien à Tel-Aviv auprès d’un promoteur, au prix de 2.900.000 NIS TTC. Il lui reste cependant une échéance de 800.000 NIS TTC, à régler selon le contrat jusqu’au 01.12.15 afin de recevoir les clés. Le contrat d’acquisition mentionnant que les montants s’ajusteront en cas de variation de la TVA, la nouvelle échéance sera désormais d’un montant de 793.220 NIS TTC.

Pour le calcul, il vous suffit d’effectuer les opérations suivantes :

  • 800.000 / 1.18 = 677.966 (prix hors taxe) x 1.17 = 793.220 NIS TTC

Comment calculer votre prochaine échéance selon la nouvelle TVA :

  • Echéance / 1.18 = prix hors taxe x 1.17 = Nouvelle échéance TTC
  1. Les nouveaux contrats d’acquisition : dès le 1er octobre 2015, les contrats devront être établis selon le nouveau taux de TVA.

les conditions de l’acquisition ont été négociées avant cette date mais que le contrat n’a pas encore été signé, vous êtes en mesure de réclamer la réduction du prix, qui est généralement indiqué en TTC, selon la TVA à 17%. Il faudra vous montrer ferme car le promoteur sera tenté de garder pour lui le bénéfice de la baisse de la taxe.

Pour conclure : On peut estimer que la décision de baisser la TVA de 1 % aura un impact très positif dans beaucoup de secteur de l’économie Israélienne et pour tous les consommateurs, à condition bien entendu que les intervenants jouent tous le jeu de cette baisse et n’en profite pas pour augmenter les prix.

Nouvel ajustement de la taxe d'acquisition

 

La Commission des Finances de la Knesset a adopté, à la majorité des voix et par une ordonnance temporaire d’une durée de cinq ans à partir du 24 juin 2015, la proposition du ministre des Finances, Moshé Kahlon, d’augmenter à 8% à 10% les taux de la taxe d’acquisition immobilière.

Cette augmentation concernera les personnes acquérant des biens destinés à l’investissement, c’est-à-dire les résidents israéliens qui désirent acquérir un deuxième bien immobilier ou les étrangers (personnes ne résidant pas fiscalement en Israël) qui souhaitent acheter un bien en Israël.

La résidence fiscale est définie selon le nombre de nuits passées en Israël, au minimum 183 nuits (pas obligatoirement consécutives), et au centre d’intérêt de la personne (lieu de l’emploi, d’écolage des enfants, etc.).

Ainsi, il est important de noter que le seul fait de posséder la carte d’identité israélienne ne garantit pas que son détenteur ne sera pas impacté par cette nouvelle loi s’il acquiert un bien immobilier en Israël.

Les représentants du Ministère des Finances et de l’Administration des impôts ont expliqué que l’amendement a été établi dans le cadre des efforts du gouvernement de réduire les prix des appartements en freinant la demande, alors que des mesures sont prévues ces jours-ci afin d’augmenter l’offre. Ils ont ajouté que cet amendement était nécessaire à la lumière de la rigidité relative de l’offre à court terme conjuguée à un environnement de taux d’intérêt bas et ce, dans le but de modérer la demande relative aux investissements dans les appartements résidentiels.

Taux de la taxe appliqués aux étrangers acquérant un bien en Israël et aux résidents israéliens acquérant un 2éme bien immobilier :

Selon les dispositions de l’ordonnance temporaire adoptée, à partir du 24 juin 2015 (et non pas du 1er juillet 2015 comme le préconisait la proposition initiale), une taxe d’acquisition d’un taux de 8 % s’appliquera lors de l’achat d’un bien foncier s’élevant jusqu’à 4.800.605 NIS, et une taxe d’acquisition à un taux de 10 % pour le palier supérieure à ladite somme.

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