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La loi sur la taxe du troisième bien immobilier est annulée par la Cour Suprême !

Mise à jour 

 Lundi 6 août 2017, le gouvernement israélien a décidé d’annuler la taxation des propriétaires ayant plus de deux appartements.

La loi dite du ‘troisième appartement’ n’est donc plus applicable, et pour qu’elle le soit de nouveau, il faudrait que le projet de loi repasse par toutes les étapes de validation.

L’article ci-dessous a pour vocation d’éclairer sur le mécanisme de cette taxe, et pourra être réhabilitée dans les mois ou les années à venir.


Au terme d’un long débat, la loi sur le troisième bien immobilier a été validée par la Commission des Finances et est finalement entrée en vigueur le 1er janvier 2017. Les propriétaires de deux biens immobiliers et demi ou plus (plus de 249%) y seront assujettis.

Quel est le but de cette loi ?

Le but de cette loi est d’inciter les propriétaires a vendre et ainsi de diminuer le nombre de biens immobiliers détenus par une même personne.

En effet, en Israel, l’argent placé en banque ne rapporte rien voire très peu. C’est la raison pour laquelle le reflexe premier est d’investir dans l’immobilier. Cependant, c’est justement cet investissement multiple détenu par une même personne qui a engendré une forte demande et une faible offre, suivie d’une augmentation des prix.

Ainsi, le gouvernement a pris cette loi comme mesure, en offrant des avantages aux investisseurs dans le cas où ils vendraient un de leur bien, et en imposant des pénalités financières dans le cas où ils ne le feraient pas.

Comment sera calculé cet impôt ?

Le député Moshé Gafni, appuyé par le département du budget et le directeur de la Commission des Finances, a décidé quel serait le modèle de calcul de ce nouvel impôt.
L’impôt annuel sera de 1 % de la valeur du bien immobilier tenu, avec un plafond prévu à 18,000 NIS.

Pour les personnes détenant plus de 249% et qui seront donc imposées, ils auront la possibilité de choisir 2 biens qui ne rentreront pas dans le quota total des biens imposés, tandis que les autres bien seront donc imposés a 1% avec plafond de 18 000 NIS.

Quelles seront les modalités de paiement de cet impôt ?

Le paiement de cet impôt devra se faire pour moitié au 30 juin de chaque année, et pour l’autre moitié au 31 décembre de chaque année pour ce qui est du solde restant.

Il faut prendre en compte que les montants de cette loi pourront être ajustés chaque 1er janvier.

Ces biens pourront avoir été acquis soit par soi-même, soit par le biais d’une donation. Cependant, s’agissant d’une succession, la première année suivant le décès de la personne sera exonérée de cet impôt et ce bien ne comptera pas dans le prorata des appartements détenus alors par le successeur, s’il n’est pas loue dans l’année suivant le décès.

Dans quel cas y a-t-il exonération de cet impôt ?

  • Si le montant du quota total des biens détenus est inférieur à 1.150.000 shekels, leur propriétaire pourra bénéficier d’une exonération et ne sera donc pas éligible à l’impôt ;
  • Si le montant du quota total des biens détenus est supérieur à 1.400.000 shekels, l’impôt sera de 1 % de la valeur du bien immobilier avec un plafond à 18,000 NIS ;
  • Si le montant du quota total des biens détenus est compris entre 1.150.000 et 1.400.000 shekels, l’impôt serait évolutif.

Dans quels cas y a-t-il allègement de la taxe sur la plus-value ?

Il y a un allègement de la taxe sur la plus-value allant jusqu’à 15,000 NIS si le montant du quota de tous les biens détenus est inférieur a 1.150.000 NIS et jusqu’à 85,000 NIS si ce quota est supérieur à 1.150.000 NIS en cas de revente avant le 1er octobre 2017.

De plus, il faut savoir que l’allègement de la taxe sur la plus-value n’est pas valable lorsqu’il s’agit d’un bien relatif a une donation ou lorsque la vente a été consentie a un proche.

De même, cet avantage relatif à l’allégement de la taxe sur la plus-value ne peut pas s’appliquer sur plus de 3 biens.

En outre, comme autre avantage relatif a la plus-value de cet l’impôt, on retrouve la possibilité de déposer les fruits de la vente sur un plan épargne avec une dispense d’impôt sous trois conditions :

  • Placer l’argent pour une durée d’au moins 5 années ;
  • Les épargnants doivent être âgés d’au minimum 60 ;
  • Le propriétaire doit pouvoir prouver qu’il n’a plus acheté de nouveau bien depuis le 16 décembre 2016.

Pour conclure, nous pouvons dire que le gouvernement justifie cette nouvelle taxe en raison du déséquilibre actuel entre l’offre et la demande sur le marché immobilier israélien. Grace à cette loi, l’Etat espère inciter les propriétaires de 2.5 appartements ou plus à vendre un de leurs biens, ou les dissuade d’en acheter un suivant, permettant ainsi à l’offre de revenir sur le marché.

Cependant, cette loi a été vivement attaquée et la Cour suprême israélienne statuera sur sa légalité courant du mois de février 2017.

Pour tout renseignement utile, nous restons à votre disposition :

Le Cabinet d’Avocats Galit ZAMIR

site Internet : www.avocat­-en-­israel.com

Email : manager@zgalit.com

Tél :  077 350 5530.

portable : 053-7080611

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 25, rue David Hameleh, Netanya

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LES RESPONSABILITES DU PROMOTEUR LORS DE L'ACQUISITION D'UN BIEN NEUF OU RECENT

Le promoteur immobilier désigne un professionnel de l’immobilier dont la mission consiste à développer un projet immobilier sur un terrain selon un programme déterminé, destiné à la construction d’un immeuble ou d’une maison, avec l’intention de revendre ces espaces construits ou prêts à construire, à un ou plusieurs acquéreurs.

Dans le cadre de ses fonctions, il a l’obligation de répondre de certains de ses actes car il est par principe garant de certaines choses. Toutefois, il doit notamment assumer les promesses auxquelles il s’est expressément engagé contractuellement.

En effet, qu’elle soit d’origine légale ou contractuelle, dès lors que le promoteur a à sa charge une obligation de résultat vis-à-vis de son client, lui impliquant la délivrance d’un ouvrage exempt de défaut, de vices intrinsèques et/ou fonctionnels,  et qu’il y a un manquement, sa responsabilité pourra alors être engagée.

L’intérêt est qu’il incombera alors au promoteur le devoir de réparer un préjudice causé à autrui de son propre fait ou par le fait de quelqu’un sous sa surveillance, voire même de supporter une sanction.

Toutefois, la responsabilité du promoteur n’est pas automatiquement engagée. Il faut nécessairement un avocat, qui envoie une lettre afin de demander au promoteur de remédier à ce qui ne convient pas. Si à défaut de bonne foi, ce dernier refuse de le faire : votre avocat se chargera donc d’entreprendre une procédure en justice afin de l’y contraindre.

Il existe différents cas de figure où la responsabilité du promoteur est envisagée :

I- L’ACHAT D’UN BIEN NEUF :

A. l’achat d’un appartement d’un promoteur :

1. Le domaine légal de responsabilité du promoteur : les non-conformités.

La responsabilité du promoteur est engagée selon les termes de la loi israélienne « Hok Hameher » (loi sur la vente de 1973).

Conformément à celle-ci, la responsabilité du promoteur couvre les « non-conformités » de l’appartement, que la loi définit comme tout défaut de construction (dans l’appartement et ce qu’il contient) qui diffère des spécifications techniques, de normes officielles et des règlements de construction.


Cette Responsabilité se divise en 2 périodes :

a- Période de réparation :

C’est la première période de responsabilité du promoteur, dont le point de départ est la livraison de l’appartement à l’acquéreur.

La durée de cette période de responsabilité du promoteur est fixée dans l’annexe et peut s’étendre d’un an à sept ans selon la nature du défaut. En effet,

– Pour les non-conformités essentielles : la période de responsabilité variera en fonction du type de défaut dans l’appartement ou dans l’immeuble : à savoir,

2 ans Défaut des gouttières et des tuyaux de chauffage central
3 ans Humidité dans le toit, les murs et l’abri
Défaut des machines, moteurs et chaudières
Décollement des murs dans la cage d’escalier
Affaissement du plancher au rez-de-chaussée de l’immeuble
Affaissement du sol au niveau des places de stationnement, trottoirs, allées et surfaces autour du bâtiment
5 ans Fissures dans les murs et les plafonds
7 ans Décollements graves du revêtement extérieur de l’immeuble

– Pour toute autre non-conformité, qui ne constitue pas une non-conformité fondamentale, la période de responsabilité du promoteur est de 1 an.

Par principe, le promoteur est obligé de réparer toute non-conformité dans l’appartement.

Cependant, par exception, le promoteur pourra s’exonérer de sa responsabilité si la non-conformité a été causée par un acte ou une abstention de l’acquéreur. La charge de la preuve incombe donc au promoteur lui-même.

b- Période de garantie :

La deuxième période de responsabilité démarre dès la fin de la première période de responsabilité, et s’étend sur une durée de 3 ans.

Cependant, durant cette période, pour que la responsabilité du promoteur soit engagée, c’est à l’acquéreur cette fois-ci qu’incombe la charge de la preuve, et ce dernier devra démontrer que la source de la non-conformité réside dans

– Les matériaux: que le dégât/défaut est causé par l’utilisation de matériaux inadéquats

– ou la planification : que le défaut a pour origine une mauvaise planification du promoteur

– ou les travaux: que le dégât est dû à un travail mal effectué.

Toutefois, l’acquéreur sera en droit d’invoquer la non-conformité pour poursuivre le promoteur sous certaines conditions :

s’il était possible de la découvrir lors de la livraison de l’appartement: il pourra le poursuivre à condition de l’avoir notifiée au vendeur dans l’année suivant cette date.


– Cependant, s’il n’était pas possible de la découvrir par une vérification raisonnable lors de la livraison de l’appartement : l’acquéreur sera en droit de l’invoquer et de poursuivre le constructeur, à la seule condition d’avoir averti le constructeur dans un délai raisonnable après avoir découvert la non-conformité.

Il convient de rappeler dans ces deux cas, l’acquéreur doit donner au constructeur une possibilité raisonnable de la réparer, et le constructeur doit la réparer dans un délai raisonnable.

2. L’élargissement contractuel de la responsabilité du promoteur : Les modifications et les ajouts.

il convient de vous rappeler que « ce que vous avez vu, est ce que vous aurez ». Il est donc important de veiller à ce que le contrat contient un paragraphe vous permettant de demander au constructeur de réaliser des modifications et/ou des ajouts dans l’appartement, réalisé par le promoteur lui-même et sous sa responsabilité.

Il est utile de vous rappeler que toute promesse ou engagement oral, non indiqués expressément dans le contrat de vente, sera difficile à faire respecter. C’est pourquoi il est nécessaire de veiller à ce que chacune de vos demandes et que chacun des engagements auxquels le promoteur a consenti figure dans le contrat écrit (ou dans une annexe signée par le promoteur) de manière précise, détaillée et non équivoque.

B. La construction d’une maison par un promoteur

Dans le cas où vous vous apprêtez à donner à un promoteur la charge de construire une maison de plein pied, il est important de vous rappeler qu’aucune responsabilité de plein droit ne lui incombe. La loi Hok Hameher ne concernant pas le cas des constructions de maison à plein pied par un promoteur.

 Ainsi, la seule source de responsabilité envisageable est donc le contrat que vous signerez avec le promoteur.

C’est pourquoi il est donc important de prévoir les modalités de son engagement dans votre contrat, afin qu’il soit garant de ce qu’il construit, et qu’en cas de manquement puisse être engagée sa responsabilité contractuelle.

 

II- L’ACHAT EN SECONDE MAIN 

1- Par principe :

Lors d’une revente d’un appartement premièrement acheté à un promoteur, il n’incombe plus aucune responsabilité au promoteur car il y a prescription.

Il est donc impératif d’insérer dans votre contrat les défaillances existantes et de prévoir que c’est à la charge du vendeur qu’il revient de les réparer.

Au jour de la remise des clefs, il est donc nécessaire de faire un état des lieux. Il faudra alors faire connaître à votre vendeur les réparations à effectuer et que ce dernier s’engage contractuellement  à les effectuer, car comme nous vous le rappelons, « ce que vous avez vu, est ce que vous aurez ».

Cas pratique :  Un client, M.COHEN s’apprête à acquérir l’appartement de M.LEVY, qui avait acheté le bien neuf à un promoteur 7 ans auparavant. Au jour de la remise des clefs, ce dernier remarque une fissure sur le mur.

En l’espèce, La responsabilité de droit du promoteur n’étant plus en vigueur (cf. tableau ci-dessus : le promoteur est responsable pour les fissures dans un délai de 3 ans a compter de la livraison de l’appartement), il est alors nécessaire, pour que le vendeur soit juridiquement obligé à effectuer la réparation de cette fissure, que le contrat stipule qu’il prend à sa charge les travaux requis.

2- Par exception : 

Si la revente se fait rapidement après l’acquisition de première main, la responsabilité du promoteur est toujours en vigueur

En effet, dans ce cas figure s’opère une transmission de plein droit des droits réels du 1er acquéreur au bénéfice du nouvel acquéreur, qui se substitue au vendeur dans ses droits.

Cas pratique : M.BENHAMOU a acquis en première main l’appartement d’un promoteur. Ce dernier lui est livré le 01/01/2015. Cependant, il décide rapidement de le revendre, si bien que 6 mois après la remise des clefs, il signe le 01/06/2015 un contrat de vente avec M.TOUITOU. Installé depuis quelques mois dans son appartement. M.TOUITOU rencontre toutefois des problèmes d’humidité qui ont endommagé les murs.

En l’espèce, il s’agit d’une seconde main, mais dont la non-conformité est encore sous la responsabilité du promoteur dans la mesure où les problèmes relatifs à l’humidité sont garantis par le promoteur dans un délai de 3 ans a compté  de la remise de l’appartement. Ainsi, le promoteur est tenu responsable à ce sujet jusqu’au 01/01/2018. M.TOUITOU peut donc réclamer au promoteur d’effectuer les réparations nécessaires.    

Pour conclure, il est à noter que dans le cadre d’une acquisition auprès d’un promoteur, les contrats de vente sont rédigés par l’avocat du promoteur. Il est donc essentiel d’être représenté par un avocat spécialisé dans l’immobilier et dans la fiscalité immobilière, qui se chargera d’examiner les points importants de votre contrat, et de veiller à ce qu’incombe au promoteur la responsabilité des défauts et non-conformités.

L’information générale ne serait être considérée comme des conseils et des avis juridiques qui s’adaptent subjectivement à vos besoins en fonction de votre situation personnelle.

C’est pourquoi nous vous recommandons de vous adresser à un avocat spécialisé dans le domaine de l’immobilier et de la fiscalité de l’immobilier.

Pour nous joindre:

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