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LA TAXE D’AMELIORATION OU ETEL HASHBAHA היטל השבחה

Vous souhaitez vendre votre appartement ?

Pour éviter toute mauvaise surprise, il est indispensable d’intégrer à votre calcul la taxe d’amélioration, dite Etel Hashbaha. En effet, le montant de la taxe à payer peut être élevé et ne peut pas être estimé avant la vente.

Tout d’abord, il s’agit d’appréhender le mécanisme. Lorsque la mairie délivre des autorisations de construire supplémentaires, pour ajouter un étage ou effectuer un travail d’aménagement, ce droit est assujetti à une taxe d’amélioration.

La demande d’autorisation peut être demandée par les propriétaires pour opérer des changements dans l’appartement.

Or, les propriétaires ne sont pas toujours au courant de l’existence de ces autorisations et ne le découvrent qu’à la vente de l’appartement !

Dans le cadre de la vente, le contrat impute généralement le règlement de la taxe par le vendeur. Celle-ci est exigible  après la vente de l’appartement. Il s’agira alors de vérifier s’il existe ou non des droits de construction associés au bien immobilier auprès de la mairie.

L’avocat peut vérifier à votre demande, auprès d’un expert israélien, les autorisations associées au bien.

Le Cabinet d’Avocats Galit ZAMIR

Tél : 077 350 5530

Ligne française :  01 77 38 12 51

Email : manager@zgalit.com

ADRESSE :

Boulevard Rothschild, TEL AVIV

25, rue David Hameleh, NETANYA

Le processus d'enregistrement de votre acte de propriété immobilière en Israël

L’inscription immobilière doit être effectuée au nom du propriétaire. Elle est impérative dans la mesure où elle permet aux acheteurs de faire reconnaître leurs droits immobiliers sur le bien acquis.

 Contrairement au droit français, en Israël les transactions immobilières sont effectuées par l’intermédiaire d’un Avocat. Ce dernier est d’autant plus nécessaire qu’il s’assure que vos droits soient protégés.

Distinction entre l’achat d’un bien neuf et l’achat d’un bien de deuxième main :

a) Lors d’une acquisition d’un bien neuf, l’appartement n’est encore inscrit dans aucun organisme. Cette mission, rémunérée par l’acquéreur, incombe à l’avocat du promoteur qui devra effectuer les inscriptions des appartements aux noms de leurs propriétaires. Cela prend en général plusieurs années. Il est donc capital que votre avocat personnel s’occupe du suivi et s’assure que le travail soit effectué jusqu’au bout.

b) Lors d’une acquisition de deuxième main, l’appartement est normalement déjà inscrit auprès d’un organisme. Il sera alors nécessaire de s’y référer afin d’effectuer les vérifications préliminaires sur l’état juridique du bien (disponibilité du bien, hypothèque, propriétaire inscrit etc).

En Israël, les biens immobiliers peuvent être inscrits auprès de 3 organismes différents :

1. LE CADASTRE – autrement dit le TABO :

Beaucoup d’appartements en Israël sont inscrits au Tabo (l’équivalent du Cadastre).

Lors d’une acquisition, pour effectuer les vérifications juridiques de ces biens, il sera possible de se référer directement au Tabo, dont l’accès est libre et où il est possible d’obtenir la description légale et physique du bien (emplacement, surfaces, servitudes etc.).

Il est indispensable de demander l’extrait du Tabo  (« Nessah Tabo« ) qui est en quelque sorte la carte d’identité du bien et qui indique toutes les informations relatives au bâtiment et à la propriété foncière.

Une fois le contrat d’acquisition signé, la mission de votre avocat sera de s’assurer que vos propres droits soient immédiatement protégés, dans les jours suivant la signature. Cette procédure se fait dans l’attente de l’inscription définitive à votre nom qui sera effectuée en général plusieurs mois après l’acquisition.

L’inscription au Tabo permettra l’obtention d’un titre de propriété précis, officiel, irréfutable et opposable aux tiers.

Cependant, il convient de noter que cette inscription ne peut se faire que sous certaines conditions :

En effet, il est nécessaire que :

a) Le bien acquis soit libre de toute charge :

Toute transaction immobilière nécessite l’obtention de l’attestation des autorités fiscales ainsi que de la municipalité garantissant que le vendeur ait réglé toutes ses dettes (ou en a été affranchi pour diverses raisons) auprès d’elles.

Sans ces attestations, l’acheteur est dans l’impossibilité d’inscrire ses droits de propriété au Tabo.

Dans cette idée, il convient de vous rappeler qu’il est impératif que votre avocat s’assure que le contrat prévoit que le vendeur s’engage à transférer le bien libre de toute hypothèque, dette ou saisie.

b) Le bien soit légalement enregistré, s’il s’agit d’un appartement neuf :

L’inscription n’est possible dès lors que chaque appartement ait été défini et légalement enregistré, tâche devant être effectuée par l’avocat du promoteur.

Pour se faire, l’immeuble devra préalablement été divisé en lots et parcellisé. En effet, il faut que le terrain soit soumis au préalable à un processus de parcellisation (découpage du terrain en parcelles vouées à l’habitation).

Ce processus est une des causes majeures de non-inscription du fait de sa complexité. En effet, il peut parfois prendre des années, ce qui entrave l’inscription au Tabo, d’autant plus que parfois, même après achèvement des travaux, l’inscription des appartements n’est toujours pas finalisée.

2. LE MINHAL- BAIL EMPHYTÉOTIQUE:

Il existe des biens qui demeurent propriété de l’Etat d’Israël, gérés par les offices de l’Administration des Domaines dépendants du Ministère des Infrastructures Nationales. Dans cette configuration, l’inscription se fera sous la forme d’une inscription quasi-légale au près du “Minhal Mekarkei Israël” (ou le “Minhal”).

Cette inscription permettra d’obtenir des droits immobiliers sur le bien mais dans le cadre d’un bail emphytéotique dit « khah`ira ».

Effectivement, dès lors qu’il n’est pas possible de reconnaître le terrain comme la propriété privée de l’acquéreur, l’Etat vous octroi alors un bail de longue durée (49 ans) et renouvelable automatiquement.

Il faut savoir qu’il existe des baux de 99 ans et « Pour l’éternité ».

Ce droit au bail se rapproche donc assez du droit de propriété et c’est un type de titre qui reste assez sûr puisqu’il est garanti par l’Etat lui-même.

3. LES SOCIÉTÉS D’INSCRIPTION :

Dans ce cas, il s’agit d’effectuer une inscription contractuelle de fait au près d’une Société de Logements, dite “Hevra Meshakeneth”, généralement un Cabinet d’Avocats.

Celle-ci permettra alors d’obtenir un engagement contractuel et l’inscription d’un droit sur l’acquisition par le biais d’un “ischour zhouyot”, c’est-à-dire une attestation des droits du propriétaire, l’équivalent du Nesah Tabo du cadastre.

Ce système d’inscription a le même degré de sécurité que le Tabo ou le Minhal.

 

CAS DES BIENS IMMOBILIERS NON-INSCRITS :

a) Certaines propriétés immobilières ne sont inscrites dans aucun des organismes officiels cités plus haut. Dans ce cas, la seule et unique garantie protégeant les droits de l’acheteur est le contrat d’acquisition. Cela est très problématique et notre étude déconseille fortement l’achat de tels biens immobiliers.

b) Concernant les biens immobiliers neufs en cours d’inscription, il sera important de déterminer un délai, dans le contrat d’acquisition, entre le moment où l’avocat du promoteur effectue la parcellisation du terrain et celui de l’inscription des droits de tous les résidents au Tabo.

Pour conclure, l’enregistrement du bien reste primordial dès qu’un contrat d’acquisition est signé, puisque c’est lui qui atteste de l’identité du propriétaire du bien.

Cependant, les organismes sont débordés et l’inscription prend du temps du fait des lenteurs administratives.

C’est pourquoi, dès lors qu’il n’est possible d’être inscrit officiellement au stade de la signature du contrat, il est capital, en tant qu’acquéreur, d’être assuré que vos droits seront inscrits et détenir, à ce titre, une garantie en attendant que le bien soit inscrit à votre nom.

En résumé, d’une part l’inscription immobilière est impérative, d’autre part il faut considérer que ce processus est assez long. Ce qui entrave la reconnaissance et la protection de vos droits de propriété.

C’est pourquoi, il convient de prendre toutes les précautions nécessaires sur les conseils juridiques de votre propre Avocat spécialisé en droit immobilier.

Ces informations ne peuvent se substituer à des conseils juridiques.

Pour de plus amples informations, n’hésitez pas à nous contacter, nous serons heureux de vous guider et vous orienter.

Le Cabinet d’Avocats Galit ZAMIR

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La répercussion de la baisse de la TVA sur le marché immobilier neuf

Comment calculer votre prochaine échéance selon la nouvelle TVA

Bonne nouvelle : le premier Ministre Netanyahou et le Ministre des finances Moshé Kahlon, qui est à la base de cette initiative, ont déclaré que la TVA passera de 18% à 17% dès le 1er octobre 2015, dans le but de faire fructifier les échanges commerciaux et de développer la croissance.

Cette décision a été possible grâce à l’excédent, dans les caisses de l’Etat, estimé à 10 milliards de Shekels pour la fin de l’année 2015.

Cette baisse devrait avoir un impact positif sur le prix des biens alimentaires, électroménagers, électroniques, immobiliers neufs, mobiliers, voitures ainsi que sur les services tels que les frais d’avocat, d’expert comptable ou encore de courtier en finance.

Remarque : L’immobilier de deuxième main n’est pas impacté par cette évolution puisqu’il n’est pas soumis à la TVA.

L’impact sur les acquisitions d’appartements dans des projets neufs concernera deux situations différentes :

  1. Le contrat d’acquisition a été signé avant le 1er octobre 2015 mais la remise des clés n’a pas encore été effectuée, des échéances sont encore dues par le vendeur.

Dans ce cas, le montant des échéances à régler à une date ultérieure au 1er octobre 2015 selon le contrat, devra être ajusté. En effet, les sommes indiquées dans les contrats sont généralement des montants TTC.

Ainsi, en cas de modification de la TVA, elles devront être rectifiées à la hausse ou à la baisse, selon le sens d’évolution de la TVA.

Attention, ceci ne s’applique que si le contrat contient une clause qui stipule que les échéances s’ajusteront en fonction des variations de la TVA.

Nous vous conseillons d’être vigilant au moment de la rédaction du contrat.

Exemple avec un cas concret d’un de nos clients :

Monsieur Bensimon (nom fictif) a acheté en juillet 2014, un bien à Tel-Aviv auprès d’un promoteur, au prix de 2.900.000 NIS TTC. Il lui reste cependant une échéance de 800.000 NIS TTC, à régler selon le contrat jusqu’au 01.12.15 afin de recevoir les clés. Le contrat d’acquisition mentionnant que les montants s’ajusteront en cas de variation de la TVA, la nouvelle échéance sera désormais d’un montant de 793.220 NIS TTC.

Pour le calcul, il vous suffit d’effectuer les opérations suivantes :

  • 800.000 / 1.18 = 677.966 (prix hors taxe) x 1.17 = 793.220 NIS TTC

Comment calculer votre prochaine échéance selon la nouvelle TVA :

  • Echéance / 1.18 = prix hors taxe x 1.17 = Nouvelle échéance TTC
  1. Les nouveaux contrats d’acquisition : dès le 1er octobre 2015, les contrats devront être établis selon le nouveau taux de TVA.

les conditions de l’acquisition ont été négociées avant cette date mais que le contrat n’a pas encore été signé, vous êtes en mesure de réclamer la réduction du prix, qui est généralement indiqué en TTC, selon la TVA à 17%. Il faudra vous montrer ferme car le promoteur sera tenté de garder pour lui le bénéfice de la baisse de la taxe.

Pour conclure : On peut estimer que la décision de baisser la TVA de 1 % aura un impact très positif dans beaucoup de secteur de l’économie Israélienne et pour tous les consommateurs, à condition bien entendu que les intervenants jouent tous le jeu de cette baisse et n’en profite pas pour augmenter les prix.

Israël rejoint le Combat Occidental pour développer la Surveillance Internationale

Le Cabinet d’Avocats Galit ZAMIR vous propose de découvrir les nouvelles procédures israéliennes KYC (Know you Customers) décrites par la société Keren Nolyor El Ltd, dans l’article ci-dessous.

Ces procédures participent activement à la lutte contre le terrorisme et le blanchiment d’argent. Ce sujet est d’autant plus actuel qu’il s’inscrit dans un combat commun à la communauté internationale, démontré par exemple par la récente Loi sur le renseignement, en France.

Pour plus d’informations, le Cabinet reste à votre disposition

​À compter​ du 2 Septembre 2015, les avocats et les experts comptables israéliens devront commencer à appliquer les procédures dites​ KYC -​ Know Your Customers (connaître son client),​ comme prélude à toute collaboration.​​

Cette démarche s’inscrit dans le processus de​ ​lutte contre le blanchiment d’argent,​ ​en place depuis 2000, et renforcé en 2014, afin de mieux lutter contre le terrorisme.

​De fait, le nouvel ​amendement vise à ​préserver​ les prestataires de services effectu​a​nt des transactions financières​,​ d’être ​les intermédiaires de​ blanchisseurs d’argent ou d​’organisations​ terroristes.

Une législation similaire est déjà appliquée dans de nombreux pays​ membres de l’OCDE, toutefois, la version israélienne permet de préserver​ une entière confidentialité entre les avocat​s​/comptables​​ et leurs clients.

​Ainsi, l​es professionnels juridiques et experts comptables n’auront pas besoin de déclarer leurs soupçons aux autorités gouvernementales ou à la police. Cependant, ils ​auront pour responsabilité d’évaluer les risques et​ de​ refuser ​leurs​ prestation​s​ dans certains c​as​. Les codes d’éthique seront également « élargis », et l’incapacité ou le refus d’appliquer les procédures KYC pourrait entraîner des mesures disciplinaires ​à leur encontre.​

​Les vérifications demandées portent notamment, mais non exclusivement, sur la vérification de l’identité ​du client, d’évaluer les risques de blanchiment d’argent ou encore de financement d’activités terroristes et se feront notamment dans le cadre de :

  • ​T​ransactions immobilières,
  • L’achat ou la vente d’une entreprise
  • La gestion d’​actifs d’un client,
  • La gestion d’un compte par le biais d’une procuration,
  • La réception,
  • La détention ou le transfert de fonds dans le cadre d’une opération,​
  • La constitution d’une entreprise ou d’une entité juridique​ ​.Ces vérifications seront à renseigner dans un formulaire mis à disposition des différentes institutions/professionnels, qui devra être visé  et conservé.

Le client devra également signer une déclaration selon laquelle il agit pour lui-même ou d​evra​ ​désigner​ d’autres propriétaires ou actionnaires majoritaires.

​Dans ce cas de figure, « actionnaire majoritaire » veut dire un actionnaire ayant les moyens de contrôle et la capacité de diriger l’activité d’une société autrement que dans le cadre d’un poste d’administrateur ou de titulaire d’une charge, une participation de 50% ou plus des droits de vote ou le pouvoir de nommer des administrateurs ou le PDG.

Dès la première prise de contact, et tous les six mois par la suite, le prestataire devra également vérifier que ses clients ne sont pas sur une « liste noire » qui se trouve en ligne. Le cas échéant, le fournisseur de service ne pourra pas légalement fournir​ d​e services à son client.​

La vérification d’identité se fera en regardant et en notant, entre autres, le nom, l’adresse et le numéro de l’identité du client ​apparaissant sur son passeport et/ou sa Carte Nationale d’Identité et/ou permis de conduire et/ou sur son certificat de nouvel immigrant pour une personne physique ou un KBIS pour une personne morale.

Ces documents devront être des originaux ou des copies certifiées conformes par l’autorité compétente concernée, un avocat​ ou encore​ un employé du fournisseur de service qui a vu le document​. Cette authentification se fera par apostille, apposition du sceau notarié​, ​ou encore tampon et signature, selon la nature du document/exigences du service le requérant.

Pour les clients existants, cette procédure n’aura pas à se répéter dans ​le cas où une prestation similaire aura été fournie une fois au cours de la dernière année, deux fois au cours des quatre dernières années​.​

Si toutefois ​ce même​ client fournit des détails d’identification ou des documents qui semblent déraisonnables ou qui ne semblent pas authentiques, le prestataire doit répéter les procédures KYC ou enquêter sur la question avec le client avant de fournir un service quelconque.

Il appartient au prestataire de faire une évaluation des risques fondée sur différents facteurs​ au nombre desquelles​ les caractéristiques du client, le type de service ​sollicité​, la ​provenance des fonds, etc…​

Les dossiers KYC devront être conservés pendant au moins cinq ans.

Ces règles entreront en vigueur à partir du 2 Septembre 2015. Les ​dossiers en cours​ à cette date devront subir des procédures KYC dans un délai d’un an à partir de cette date.

​À noter que cette procédure/obligation de ​vérification imposé par le KYC n’est pas requise pour service rendu à l’Etat, les services gouvernementaux ou sous contrôle judiciaire. Des procédures KYC limitées s’appliquent aux municipalités, l’Organisation Sioniste Mondiale (World Zionist Organization), l’Agence Juive et à certains autres organismes nationaux.

Keren Nolyor El Ltd

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Faciliter la procédure de succession par la rédaction d’un testament

Contrairement à la loi française, le droit des successions israélien est plus souple. En effet, il est basé sur la liberté testamentaire. Le futur défunt peut décider, par la rédaction d’un testament, les personnes qui hériteront ou pas de sa succession et les pourcentages de chaque part. Il peut par exemple choisir de ne rien céder à ses descendants, il n’existe en effet pas de réserve héréditaire (ou « quotité disponible »).

Par contre, en cas d’absence de testament, la succession est répartie de moitié au conjoint survivant et l’autre moitié divisée entre les enfants survivants, en parts égales.

Il est toutefois important de noter que la présence d’un testament facilite la succession. Elle empêche en effet tout doute possible quant aux souhaits du défunt, ce qui évite des conflits parfois trop réguliers dans ces situations, et elle permet d’échapper à une procédure plus longue, plus complexe et plus coûteuse. C’est donc une économie de temps et d’argent pour les héritiers.

La procédure pour les héritiers consiste à se présenter devant le Tribunal Rabbinique ou Civil pour qu’une ordonnance de succession soit émise. Tant que l’ordonnance définitive n’est pas délivrée par l’autorité judiciaire, les comptes du défunt et les biens immobiliers sont bloqués, d’où la nécessité d’un testament.

En l’absence de testament préalable, la succession peut s’avérer très coûteuse et durer plusieurs années puisque chaque information fait l’objet d’une vérification retardant ainsi la procédure et occasionnant des frais juridiques plus importants.

La rédaction d’un testament peut être faite de manière officielle, à l’écrit, à l’oral ou sur « le lit de mort ». En Israël, il est recommandé de le rédiger devant un avocat et deux témoins. Il prendra effet dès le décès de la personne qui l’a rédigé.

Il est à noter également qu’en ce qui concerne les biens meubles, la loi qui régit la succession en l’absence de testament est celle du lieu de la dernière résidence du défunt et pour les biens immeubles, c’est la loi de la localisation de l’immeuble.

L’information ne saurait se substituer à des conseils juridiques.

Pour de plus amples informations, n’hésitez pas à nous contacter, nous serons heureux de vous aider.

Le Cabinet d’Avocats Galit ZAMIR

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12 Kikar Haatsmaout, 5éme étage – Netanya

La particularité de l’hypothèque en Israël

En matière immobilière, afin de pouvoir acquérir un bien, il est courant de donner une garantie au créancier en hypothéquant son achat auprès du service de publicité foncière (dit aussi conservation des hypothèques). Toutefois, l’hypothèque n’est pas éternelle, il est possible d’y mettre fin.

En France, la mainlevée permettant la suppression de l’inscription de l’hypothèque peut s’effectuer dans deux situations : lorsque le nouveau propriétaire revend son bien alors qu’il n’avait pas totalement remboursé son prêt ou alors lorsqu’il rembourse son prêt avant la fin du délai imparti dans le contrat.

Ainsi, la levée d’hypothèque peut être effectuée de manière amiable ou judiciaire.

Dans les deux cas, l’obligation du débiteur, acheteur initial, ne pèse plus sur son bien immobilier mais le créancier conserve son droit de suite. L’accord amiable entre le débiteur et le créancier doit prendre la forme d’un acte authentique, le notaire est compétent pour constater cette entente.

En France, les frais de la mainlevée restent à la charge de celui qui a contracté le prêt. Le notaire collecte les fonds puis les répartit entre les différents créanciers. Toutefois, en cas de vente, les frais sont déduits automatiquement. Après plus d’un an de la fin du contrat de prêt, il n’y a pas de frais de mainlevée et elle se fait automatiquement.

En Israël, c’est l’avocat qui joue un rôle prépondérant dans une transaction immobilière. Il conseille et oriente son client mais l’aide aussi dans ses démarches administratives. En effet, lors d’une acquisition immobilière, il est possible de faire une hypothèque de crédit sur le bien immobilier acheté.

L’avocat de l’acquéreur devra alors faire une inscription au Tabo (cadastre) en précisant le nom de la banque qui a accordé le prêt, le montant du crédit ainsi que les différentes informations concernant le bien : numéro de bloc et de parcelles (sous-parcelles). Ensuite, une inscription au Ministère de toutes les hypothèques (Rasham Hamashkantaot) doit être effectuée.

En Israël, la mainlevée de l’hypothèque peut avoir lieu dans plusieurs situations : L’acquéreur a fini de payer son crédit ou bien lorsqu’il vend le bien immobilier en question.

Il est important de noter qu’en Israël, contrairement à la France, la levée d’option n’est jamais automatique même lorsque le crédit est remboursé ou que le débiteur de l’obligation est décédé.

En effet, une fois que l’hypothèque est arrivée à son terme, il est primordial d’aller chez un avocat, spécialisé en Droit immobilier, afin qu’il fasse la demande de radiation au Shtar lebitoul Mashkanta.

Il en va de même, lorsque l’acquéreur initial vend le bien immobilier alors qu’il est hypothéqué, la première ou la seconde échéance sera versée, par le nouvel acheteur, non pas au vendeur mais directement à la banque qui avait pour garantie l’hypothèque du bien. Après cette opération, l’avocat aura pour rôle d’exiger la levée de l’inscription à chaque administration où a été enregistré l’hypothèque.

Il est important de noter que l’inscription de l’hypothèque peut se faire au Tabo (cadastre), auprès d’une société de construction (Hevra Mechakenet) ou alors au Minhal Mekarkaei Israël. Au moment de l’acquisition d’un bien immobilier, l’avocat devra impérativement se renseigner, auprès de toutes ces administrations, s’il existe un état d’hypothèque sur le bien. De plus, en cas de demande de radiation de l’inscription de l’hypothèque, il faudra autant de demandes que d’endroits où elle est inscrite.

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Nouvel ajustement de la taxe d'acquisition

 

La Commission des Finances de la Knesset a adopté, à la majorité des voix et par une ordonnance temporaire d’une durée de cinq ans à partir du 24 juin 2015, la proposition du ministre des Finances, Moshé Kahlon, d’augmenter à 8% à 10% les taux de la taxe d’acquisition immobilière.

Cette augmentation concernera les personnes acquérant des biens destinés à l’investissement, c’est-à-dire les résidents israéliens qui désirent acquérir un deuxième bien immobilier ou les étrangers (personnes ne résidant pas fiscalement en Israël) qui souhaitent acheter un bien en Israël.

La résidence fiscale est définie selon le nombre de nuits passées en Israël, au minimum 183 nuits (pas obligatoirement consécutives), et au centre d’intérêt de la personne (lieu de l’emploi, d’écolage des enfants, etc.).

Ainsi, il est important de noter que le seul fait de posséder la carte d’identité israélienne ne garantit pas que son détenteur ne sera pas impacté par cette nouvelle loi s’il acquiert un bien immobilier en Israël.

Les représentants du Ministère des Finances et de l’Administration des impôts ont expliqué que l’amendement a été établi dans le cadre des efforts du gouvernement de réduire les prix des appartements en freinant la demande, alors que des mesures sont prévues ces jours-ci afin d’augmenter l’offre. Ils ont ajouté que cet amendement était nécessaire à la lumière de la rigidité relative de l’offre à court terme conjuguée à un environnement de taux d’intérêt bas et ce, dans le but de modérer la demande relative aux investissements dans les appartements résidentiels.

Taux de la taxe appliqués aux étrangers acquérant un bien en Israël et aux résidents israéliens acquérant un 2éme bien immobilier :

Selon les dispositions de l’ordonnance temporaire adoptée, à partir du 24 juin 2015 (et non pas du 1er juillet 2015 comme le préconisait la proposition initiale), une taxe d’acquisition d’un taux de 8 % s’appliquera lors de l’achat d’un bien foncier s’élevant jusqu’à 4.800.605 NIS, et une taxe d’acquisition à un taux de 10 % pour le palier supérieure à ladite somme.

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Comment télécharger Home Calculator sur votre téléphone portable ?

Comment télécharger HomeCalculator sur votre téléphone portable ?

Vous trouverez dans cet article un explicatif pour télécharger sur votre téléphone portable « Home Calculator », l’application développée par le Cabinet qui vous permet de connaître le prix de votre acquisition immobilière en Israël en englobant tous les frais annexes (taxes, frais d’avocats etc.) à votre achat.

A. Pour télécharger Home Calculator sur un Iphone :

1. Cliquez sur www.homecalculator.co.il

2. Cliquez sur l’icône suivant, en bas, à droite de votre écran :

Logo téléchargement

3. Une fenêtre s’ouvre alors, vous désignant où cliquer pour que l’application se télécharge sur votre portable. Cliquer donc sur l’icône indiqué (rectangle avec une flèche vers le haut), en bas de votre écran :

Image 4

4.  Une fenêtre apparaît, cliquez alors sur « Sur l’écran d’accueil », en bas, à droite :

Image télécharger

5. Une nouvelle page s’ouvre, cliquez alors sur « Ajouter », en haut, à droite de votre écran :

Ajouter 2

B. Pour télécharger Home Calculator sur un Androide :

1. Cliquez sur les trois petits points verticaux,  en haut à droite de votre écran.

2. Cliquez sur « Ajouter sur l’écran ».

3. Cliquer sur « Ajouter ».

Home Calculator sera désormais disponible en un clic sur l’écran d’accueil de votre téléphone.

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12 Kikar Haatsmaout, Netanya

" Home Calculator ", l'application innovante développée par le Cabinet d'Avocats Galit ZAMIR

Le Cabinet d’Avocats Galit ZAMIR a l’immense plaisir de vous faire part du lancement de «  Home Calculator », l’application innovante pour calculer le coût réel de votre acquisition immobilière en Israël.

Dans le cadre de son exercice, la création d’un tel outil s’est imposée comme une évidence à Maître ZAMIR.

De fait, cette application répond à un besoin impérieux de sa clientèle de pouvoir maîtriser l’intégralité des coûts inhérents à une acquisition immobilière, afin de la budgétiser, tels que taxe d’acquisition, frais d’inscription divers (cadastre, registre des hypothèques), honoraires des différents prestataires (agent immobilier, conseil juridique, expert, courtier, etc…).

Cette application vient en complément et en amont du document habituel spécifique à chaque client/acquisition délivré par notre cabinet et détaillant les différents frais, mais permet surtout d’avoir une réponse immédiate.

Ludique et simple d’utilisation, il vous sera loisible de la télécharger gratuitement via notre site internet : www.avocat-en-israel.com.

Elle se décline en trois langues : français, hébreu, anglais ainsi qu’en trois devises : shekels, euros et dollars.

Vous pouvez réaliser un calcul rapide et obtenir le coût global de l’acquisition ou recevoir par courriel un détail complet des frais annexes.

Pour ce faire, il vous suffit d’indiquer le prix du bien, votre statut en Israël (nouvel immigrant, résident ou non), le type de bien (bien en promotion immobilière ou de particulier à particulier), l’intervention – ou non – d’une agence immobilière, le type de financement, à savoir fonds propres ou concours bancaire.

Rendez-vous sur notre site pour effectuer vos premiers pas sur « HomeCalculator »  !

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Combien coûte réellement l’achat d’un appartement ?

Il y a quelques mois, la famille Cohen (nom d’emprunt), nouvellement immigrée en Israël, s’est présentée au Cabinet, toute excitée et heureuse de m’annoncer que je pouvais enfin procéder à la transaction d’achat de l’appartement que l’agent immobilier leur avait trouvé après des mois de recherches infructueuses.

Contente pour eux, je leur ai posé un certain nombre de questions afin de vérifier s’ils étaient prêts financièrement et mentalement à entamer le processus « d’achat d’un appartement « , une acquisition importante à laquelle il faut se préparer en conséquence.

Très vite, au décours de quelques questions, je compris que la famille Cohen ne connaissait, ni n’avait pris en compte les frais supplémentaires inhérents à l’achat d’un bien immobilier en Israël. Le budget total d’acquisition s’élevait à une somme plus importante que le prix de vente avancé par l’agent immobilier.

J’ai donc procédé à la revue en détail de tous les frais qui allaient s’ajouter au prix de base et après avoir évaluer le coût réel de l’acquisition je leur ai établi un plan détaillant chaque étape de l’opération jusqu’à la signature finale.

Les principaux frais de la transaction d’achat en Israël sont les suivants :

1. L’agence immobilière : afin de trouver l’appartement de vos rêves en termes de localisation, prix, nombre de pièces, quartier qui vous convient,… vous devrez faire appel à une agence immobilière pour vous aider dans cette recherche. Les frais d’agence sont de 2 % HT de la valeur du bien.

2. L’inspection du bien : avant la signature du contrat, nous effectuons un certain nombre de vérifications juridiques. Notre Cabinet vous recommande également de faire appel à un professionnel pour vérifier plus en profondeur l’aspect technique du bien, très utile pour prévenir les problèmes futurs : construction irrégulière, permis de construire, métrage, plans de construction, plan d’urbanisme, existence de droit d’expropriation ou de préemption par les autorités locales, etc… Ces frais varient entre 500 Nis et 1500 Nis, en fonction du bien. Il n’est pas obligatoire de recourir à un expert-évaluateur du bien en examen préliminaire, mais fortement recommandé.

3. La taxe d’acquisition : il est important de noter que son taux peut varier à tout moment. Il diffère suivant le statut de résidence (résident israélien ou étranger). Pour cette raison, il est nécessaire de consulter un avocat spécialisé dans l’immobilier.

Tableau des taux d’imposition pour l’acquisition d’une première habitation par un résident israélien :

 VALEUR DE LA PROPRIÉTÉ TAXE D’ACQUISITION
 0 à 1.568.800 NIS  0 %
 1.568.800 à 1.860.790 NIS  3,5%
 1.860.790 à 4.800.605 NIS  5%
 4.800.605 à 16.000.015 NIS  8%
 Au-delà de 16.000.015 NIS  10%

Tableau des taux d’imposition pour l’acquisition d’une habitation supplémentaire par un résident israélien ou pour l’acquisition d’une habitation par un étranger :

VALEUR DE LA PROPRIÉTÉ TAXE D’ACQUISITION
 0 à 4.800.605 NIS  8 %
Au-delà de 4.800.605 NIS  10 %

4. Les honoraires d’avocat : il est important de prendre un avocat spécialisé en droit immobilier qui vous accompagnera tout au long du processus d’achat de votre appartement. Il est conseillé de vérifier le montant de ses honoraires au début de l’opération. Ils varient généralement entre 1% et 2 % hors TVA.

5. Les frais d’enregistrement : pour les besoins d’inscription d’annotations ou d’enregistrement de la propriété auprès du Cadastre, l’État prélève différentes taxes et frais de dossier. La liste détaillée de tous ces frais vous sera remise par l’avocat. Son coût total varie entre 1500 et 2500 Nis.

Lorsque le client recourt à un prêt hypothécaire pour financer l’acquisition du bien :

6. Le conseiller en prêts hypothécaires – prendra en charge l’ensemble de la procédure bancaire en vous proposant les meilleurs taux disponibles sur le marché. Commission : entre 1 et 1,5 % HT du montant emprunté. Vous pouvez également consulter un conseiller auprès de votre banque, sans frais supplémentaires.

7. Les frais du dossier d’emprunt : il s’agit du montant perçu par la banque qui vous accordera le prêt. Il s’élève généralement à 0,25% de la valeur du bien.

8. L’expert-évaluateur : La banque vous fournira la liste des experts accrédités par elle. Un de ceux-ci se rendra sur place, pour évaluer la valeur du bien, qui servira de garantie hypothécaire à la banque. Tarif : entre 1000 et 5000 Nis selon l’emplacement et la valeur du bien acquis.

Il est primordial de bien planifier l’achat de votre appartement, en faisant appel à un avocat qui vous exposera en détail tant le côté économique que juridique de toute la procédure d’acquisition.

L’information ci-dessus ne saurait remplacer des conseils juridiques. Pour toute information supplémentaire, n’hésitez pas à nous contacter : nous serons ravis de répondre à vos questions.