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Le processus d'enregistrement de votre acte de propriété immobilière en Israël

L’inscription immobilière doit être effectuée au nom du propriétaire. Elle est impérative dans la mesure où elle permet aux acheteurs de faire reconnaître leurs droits immobiliers sur le bien acquis.

 Contrairement au droit français, en Israël les transactions immobilières sont effectuées par l’intermédiaire d’un Avocat. Ce dernier est d’autant plus nécessaire qu’il s’assure que vos droits soient protégés.

Distinction entre l’achat d’un bien neuf et l’achat d’un bien de deuxième main :

a) Lors d’une acquisition d’un bien neuf, l’appartement n’est encore inscrit dans aucun organisme. Cette mission, rémunérée par l’acquéreur, incombe à l’avocat du promoteur qui devra effectuer les inscriptions des appartements aux noms de leurs propriétaires. Cela prend en général plusieurs années. Il est donc capital que votre avocat personnel s’occupe du suivi et s’assure que le travail soit effectué jusqu’au bout.

b) Lors d’une acquisition de deuxième main, l’appartement est normalement déjà inscrit auprès d’un organisme. Il sera alors nécessaire de s’y référer afin d’effectuer les vérifications préliminaires sur l’état juridique du bien (disponibilité du bien, hypothèque, propriétaire inscrit etc).

En Israël, les biens immobiliers peuvent être inscrits auprès de 3 organismes différents :

1. LE CADASTRE – autrement dit le TABO :

Beaucoup d’appartements en Israël sont inscrits au Tabo (l’équivalent du Cadastre).

Lors d’une acquisition, pour effectuer les vérifications juridiques de ces biens, il sera possible de se référer directement au Tabo, dont l’accès est libre et où il est possible d’obtenir la description légale et physique du bien (emplacement, surfaces, servitudes etc.).

Il est indispensable de demander l’extrait du Tabo  (« Nessah Tabo« ) qui est en quelque sorte la carte d’identité du bien et qui indique toutes les informations relatives au bâtiment et à la propriété foncière.

Une fois le contrat d’acquisition signé, la mission de votre avocat sera de s’assurer que vos propres droits soient immédiatement protégés, dans les jours suivant la signature. Cette procédure se fait dans l’attente de l’inscription définitive à votre nom qui sera effectuée en général plusieurs mois après l’acquisition.

L’inscription au Tabo permettra l’obtention d’un titre de propriété précis, officiel, irréfutable et opposable aux tiers.

Cependant, il convient de noter que cette inscription ne peut se faire que sous certaines conditions :

En effet, il est nécessaire que :

a) Le bien acquis soit libre de toute charge :

Toute transaction immobilière nécessite l’obtention de l’attestation des autorités fiscales ainsi que de la municipalité garantissant que le vendeur ait réglé toutes ses dettes (ou en a été affranchi pour diverses raisons) auprès d’elles.

Sans ces attestations, l’acheteur est dans l’impossibilité d’inscrire ses droits de propriété au Tabo.

Dans cette idée, il convient de vous rappeler qu’il est impératif que votre avocat s’assure que le contrat prévoit que le vendeur s’engage à transférer le bien libre de toute hypothèque, dette ou saisie.

b) Le bien soit légalement enregistré, s’il s’agit d’un appartement neuf :

L’inscription n’est possible dès lors que chaque appartement ait été défini et légalement enregistré, tâche devant être effectuée par l’avocat du promoteur.

Pour se faire, l’immeuble devra préalablement été divisé en lots et parcellisé. En effet, il faut que le terrain soit soumis au préalable à un processus de parcellisation (découpage du terrain en parcelles vouées à l’habitation).

Ce processus est une des causes majeures de non-inscription du fait de sa complexité. En effet, il peut parfois prendre des années, ce qui entrave l’inscription au Tabo, d’autant plus que parfois, même après achèvement des travaux, l’inscription des appartements n’est toujours pas finalisée.

2. LE MINHAL- BAIL EMPHYTÉOTIQUE:

Il existe des biens qui demeurent propriété de l’Etat d’Israël, gérés par les offices de l’Administration des Domaines dépendants du Ministère des Infrastructures Nationales. Dans cette configuration, l’inscription se fera sous la forme d’une inscription quasi-légale au près du “Minhal Mekarkei Israël” (ou le “Minhal”).

Cette inscription permettra d’obtenir des droits immobiliers sur le bien mais dans le cadre d’un bail emphytéotique dit « khah`ira ».

Effectivement, dès lors qu’il n’est pas possible de reconnaître le terrain comme la propriété privée de l’acquéreur, l’Etat vous octroi alors un bail de longue durée (49 ans) et renouvelable automatiquement.

Il faut savoir qu’il existe des baux de 99 ans et « Pour l’éternité ».

Ce droit au bail se rapproche donc assez du droit de propriété et c’est un type de titre qui reste assez sûr puisqu’il est garanti par l’Etat lui-même.

3. LES SOCIÉTÉS D’INSCRIPTION :

Dans ce cas, il s’agit d’effectuer une inscription contractuelle de fait au près d’une Société de Logements, dite “Hevra Meshakeneth”, généralement un Cabinet d’Avocats.

Celle-ci permettra alors d’obtenir un engagement contractuel et l’inscription d’un droit sur l’acquisition par le biais d’un “ischour zhouyot”, c’est-à-dire une attestation des droits du propriétaire, l’équivalent du Nesah Tabo du cadastre.

Ce système d’inscription a le même degré de sécurité que le Tabo ou le Minhal.

 

CAS DES BIENS IMMOBILIERS NON-INSCRITS :

a) Certaines propriétés immobilières ne sont inscrites dans aucun des organismes officiels cités plus haut. Dans ce cas, la seule et unique garantie protégeant les droits de l’acheteur est le contrat d’acquisition. Cela est très problématique et notre étude déconseille fortement l’achat de tels biens immobiliers.

b) Concernant les biens immobiliers neufs en cours d’inscription, il sera important de déterminer un délai, dans le contrat d’acquisition, entre le moment où l’avocat du promoteur effectue la parcellisation du terrain et celui de l’inscription des droits de tous les résidents au Tabo.

Pour conclure, l’enregistrement du bien reste primordial dès qu’un contrat d’acquisition est signé, puisque c’est lui qui atteste de l’identité du propriétaire du bien.

Cependant, les organismes sont débordés et l’inscription prend du temps du fait des lenteurs administratives.

C’est pourquoi, dès lors qu’il n’est possible d’être inscrit officiellement au stade de la signature du contrat, il est capital, en tant qu’acquéreur, d’être assuré que vos droits seront inscrits et détenir, à ce titre, une garantie en attendant que le bien soit inscrit à votre nom.

En résumé, d’une part l’inscription immobilière est impérative, d’autre part il faut considérer que ce processus est assez long. Ce qui entrave la reconnaissance et la protection de vos droits de propriété.

C’est pourquoi, il convient de prendre toutes les précautions nécessaires sur les conseils juridiques de votre propre Avocat spécialisé en droit immobilier.

Ces informations ne peuvent se substituer à des conseils juridiques.

Pour de plus amples informations, n’hésitez pas à nous contacter, nous serons heureux de vous guider et vous orienter.

Le Cabinet d’Avocats Galit ZAMIR

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La particularité de l’hypothèque en Israël

En matière immobilière, afin de pouvoir acquérir un bien, il est courant de donner une garantie au créancier en hypothéquant son achat auprès du service de publicité foncière (dit aussi conservation des hypothèques). Toutefois, l’hypothèque n’est pas éternelle, il est possible d’y mettre fin.

En France, la mainlevée permettant la suppression de l’inscription de l’hypothèque peut s’effectuer dans deux situations : lorsque le nouveau propriétaire revend son bien alors qu’il n’avait pas totalement remboursé son prêt ou alors lorsqu’il rembourse son prêt avant la fin du délai imparti dans le contrat.

Ainsi, la levée d’hypothèque peut être effectuée de manière amiable ou judiciaire.

Dans les deux cas, l’obligation du débiteur, acheteur initial, ne pèse plus sur son bien immobilier mais le créancier conserve son droit de suite. L’accord amiable entre le débiteur et le créancier doit prendre la forme d’un acte authentique, le notaire est compétent pour constater cette entente.

En France, les frais de la mainlevée restent à la charge de celui qui a contracté le prêt. Le notaire collecte les fonds puis les répartit entre les différents créanciers. Toutefois, en cas de vente, les frais sont déduits automatiquement. Après plus d’un an de la fin du contrat de prêt, il n’y a pas de frais de mainlevée et elle se fait automatiquement.

En Israël, c’est l’avocat qui joue un rôle prépondérant dans une transaction immobilière. Il conseille et oriente son client mais l’aide aussi dans ses démarches administratives. En effet, lors d’une acquisition immobilière, il est possible de faire une hypothèque de crédit sur le bien immobilier acheté.

L’avocat de l’acquéreur devra alors faire une inscription au Tabo (cadastre) en précisant le nom de la banque qui a accordé le prêt, le montant du crédit ainsi que les différentes informations concernant le bien : numéro de bloc et de parcelles (sous-parcelles). Ensuite, une inscription au Ministère de toutes les hypothèques (Rasham Hamashkantaot) doit être effectuée.

En Israël, la mainlevée de l’hypothèque peut avoir lieu dans plusieurs situations : L’acquéreur a fini de payer son crédit ou bien lorsqu’il vend le bien immobilier en question.

Il est important de noter qu’en Israël, contrairement à la France, la levée d’option n’est jamais automatique même lorsque le crédit est remboursé ou que le débiteur de l’obligation est décédé.

En effet, une fois que l’hypothèque est arrivée à son terme, il est primordial d’aller chez un avocat, spécialisé en Droit immobilier, afin qu’il fasse la demande de radiation au Shtar lebitoul Mashkanta.

Il en va de même, lorsque l’acquéreur initial vend le bien immobilier alors qu’il est hypothéqué, la première ou la seconde échéance sera versée, par le nouvel acheteur, non pas au vendeur mais directement à la banque qui avait pour garantie l’hypothèque du bien. Après cette opération, l’avocat aura pour rôle d’exiger la levée de l’inscription à chaque administration où a été enregistré l’hypothèque.

Il est important de noter que l’inscription de l’hypothèque peut se faire au Tabo (cadastre), auprès d’une société de construction (Hevra Mechakenet) ou alors au Minhal Mekarkaei Israël. Au moment de l’acquisition d’un bien immobilier, l’avocat devra impérativement se renseigner, auprès de toutes ces administrations, s’il existe un état d’hypothèque sur le bien. De plus, en cas de demande de radiation de l’inscription de l’hypothèque, il faudra autant de demandes que d’endroits où elle est inscrite.

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