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LA TAXE D’AMELIORATION OU ETEL HASHBAHA היטל השבחה

Vous souhaitez vendre votre appartement ?

Pour éviter toute mauvaise surprise, il est indispensable d’intégrer à votre calcul la taxe d’amélioration, dite Etel Hashbaha. En effet, le montant de la taxe à payer peut être élevé et ne peut pas être estimé avant la vente.

Tout d’abord, il s’agit d’appréhender le mécanisme. Lorsque la mairie délivre des autorisations de construire supplémentaires, pour ajouter un étage ou effectuer un travail d’aménagement, ce droit est assujetti à une taxe d’amélioration.

La demande d’autorisation peut être demandée par les propriétaires pour opérer des changements dans l’appartement.

Or, les propriétaires ne sont pas toujours au courant de l’existence de ces autorisations et ne le découvrent qu’à la vente de l’appartement !

Dans le cadre de la vente, le contrat impute généralement le règlement de la taxe par le vendeur. Celle-ci est exigible  après la vente de l’appartement. Il s’agira alors de vérifier s’il existe ou non des droits de construction associés au bien immobilier auprès de la mairie.

L’avocat peut vérifier à votre demande, auprès d’un expert israélien, les autorisations associées au bien.

Le Cabinet d’Avocats Galit ZAMIR

Tél : 077 350 5530

Ligne française :  01 77 38 12 51

Email : manager@zgalit.com

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Boulevard Rothschild, TEL AVIV

25, rue David Hameleh, NETANYA

La loi sur la taxe du troisième bien immobilier est annulée par la Cour Suprême !

Mise à jour 

 Lundi 6 août 2017, le gouvernement israélien a décidé d’annuler la taxation des propriétaires ayant plus de deux appartements.

La loi dite du ‘troisième appartement’ n’est donc plus applicable, et pour qu’elle le soit de nouveau, il faudrait que le projet de loi repasse par toutes les étapes de validation.

L’article ci-dessous a pour vocation d’éclairer sur le mécanisme de cette taxe, et pourra être réhabilitée dans les mois ou les années à venir.


Au terme d’un long débat, la loi sur le troisième bien immobilier a été validée par la Commission des Finances et est finalement entrée en vigueur le 1er janvier 2017. Les propriétaires de deux biens immobiliers et demi ou plus (plus de 249%) y seront assujettis.

Quel est le but de cette loi ?

Le but de cette loi est d’inciter les propriétaires a vendre et ainsi de diminuer le nombre de biens immobiliers détenus par une même personne.

En effet, en Israel, l’argent placé en banque ne rapporte rien voire très peu. C’est la raison pour laquelle le reflexe premier est d’investir dans l’immobilier. Cependant, c’est justement cet investissement multiple détenu par une même personne qui a engendré une forte demande et une faible offre, suivie d’une augmentation des prix.

Ainsi, le gouvernement a pris cette loi comme mesure, en offrant des avantages aux investisseurs dans le cas où ils vendraient un de leur bien, et en imposant des pénalités financières dans le cas où ils ne le feraient pas.

Comment sera calculé cet impôt ?

Le député Moshé Gafni, appuyé par le département du budget et le directeur de la Commission des Finances, a décidé quel serait le modèle de calcul de ce nouvel impôt.
L’impôt annuel sera de 1 % de la valeur du bien immobilier tenu, avec un plafond prévu à 18,000 NIS.

Pour les personnes détenant plus de 249% et qui seront donc imposées, ils auront la possibilité de choisir 2 biens qui ne rentreront pas dans le quota total des biens imposés, tandis que les autres bien seront donc imposés a 1% avec plafond de 18 000 NIS.

Quelles seront les modalités de paiement de cet impôt ?

Le paiement de cet impôt devra se faire pour moitié au 30 juin de chaque année, et pour l’autre moitié au 31 décembre de chaque année pour ce qui est du solde restant.

Il faut prendre en compte que les montants de cette loi pourront être ajustés chaque 1er janvier.

Ces biens pourront avoir été acquis soit par soi-même, soit par le biais d’une donation. Cependant, s’agissant d’une succession, la première année suivant le décès de la personne sera exonérée de cet impôt et ce bien ne comptera pas dans le prorata des appartements détenus alors par le successeur, s’il n’est pas loue dans l’année suivant le décès.

Dans quel cas y a-t-il exonération de cet impôt ?

  • Si le montant du quota total des biens détenus est inférieur à 1.150.000 shekels, leur propriétaire pourra bénéficier d’une exonération et ne sera donc pas éligible à l’impôt ;
  • Si le montant du quota total des biens détenus est supérieur à 1.400.000 shekels, l’impôt sera de 1 % de la valeur du bien immobilier avec un plafond à 18,000 NIS ;
  • Si le montant du quota total des biens détenus est compris entre 1.150.000 et 1.400.000 shekels, l’impôt serait évolutif.

Dans quels cas y a-t-il allègement de la taxe sur la plus-value ?

Il y a un allègement de la taxe sur la plus-value allant jusqu’à 15,000 NIS si le montant du quota de tous les biens détenus est inférieur a 1.150.000 NIS et jusqu’à 85,000 NIS si ce quota est supérieur à 1.150.000 NIS en cas de revente avant le 1er octobre 2017.

De plus, il faut savoir que l’allègement de la taxe sur la plus-value n’est pas valable lorsqu’il s’agit d’un bien relatif a une donation ou lorsque la vente a été consentie a un proche.

De même, cet avantage relatif à l’allégement de la taxe sur la plus-value ne peut pas s’appliquer sur plus de 3 biens.

En outre, comme autre avantage relatif a la plus-value de cet l’impôt, on retrouve la possibilité de déposer les fruits de la vente sur un plan épargne avec une dispense d’impôt sous trois conditions :

  • Placer l’argent pour une durée d’au moins 5 années ;
  • Les épargnants doivent être âgés d’au minimum 60 ;
  • Le propriétaire doit pouvoir prouver qu’il n’a plus acheté de nouveau bien depuis le 16 décembre 2016.

Pour conclure, nous pouvons dire que le gouvernement justifie cette nouvelle taxe en raison du déséquilibre actuel entre l’offre et la demande sur le marché immobilier israélien. Grace à cette loi, l’Etat espère inciter les propriétaires de 2.5 appartements ou plus à vendre un de leurs biens, ou les dissuade d’en acheter un suivant, permettant ainsi à l’offre de revenir sur le marché.

Cependant, cette loi a été vivement attaquée et la Cour suprême israélienne statuera sur sa légalité courant du mois de février 2017.

Pour tout renseignement utile, nous restons à votre disposition :

Le Cabinet d’Avocats Galit ZAMIR

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PEUT ON VENDRE UN BIEN IMMOBILIER AVANT LA DATE DE REMISE DES CLES EN ISRAEL ?

 

Lorsqu’un acquéreur fait l’acquisition d’un bien immobilier neuf auprès d’un promoteur, est-il possible de le vendre avant la date de remise des clés officielle ?

Parfois il arrive que l’acquéreur veuille se défaire de son bien avant la date prévue, dans ce cas a-t-il un droit automatique ?

Il est tout à fait possible de vendre le bien avant la remise des clés.

En effet, il arrive souvent que l’acquéreur n’ai pas encore fini de payer ce bien et souhaite s’en séparer avant que n’ai eu lieu la remise des clés. S’il s’agit d’un bien acheté auprès d’un promoteur, le bien ne sera pas encore inscrit au tabo mais auprès d’une société d’inscription.

Dans ce cas, il est possible qu’il vende son bien, et les fonds liés à cette vente compléteront alors la précédente acquisition effectuée. Cependant, il faut faire attention car il est souvent inséré dans le contrat une clause n’autorisant cet aquéreur à vendre le bien uniquement si le promoteur lui donne son accord. Or, en réalité, il s’agit d’un piège car le promoteur ne donne que très rarement voire jamais son accord, dans la mesure où il ne veut pas que son acquéreur se transforme en vendeur et représente pour lui un concurrent.

Néanmoins, il sera possible d’annuler l’acquisition d’un promoteur mais il y aura alors des pénalités conséquentes d’annulation de contrat. En règle générale, il s’agit de 10%.

Cependant il n’y a pas que la remise des clés qui est importante, elle est aussi capitale que l’obtention du tofes arba. Il s’agit d’un papier certifiant la conformité de l’appartement et constatant que le futur acheteur peut bien l’habiter. C’est seulement avec la réunion de ces deux conditions (remise des clés et tofes arba) qu’il pourra procéder à la vente du bien sans l’accord du promoteur.

Par exemple, Monsieur Toledano a acheté un bien immobilier qui se trouve à Netanya auprès d’un promoteur pour 1,500,000 shekels. Monsieur Elbaz lui propose de lui racheter son bien pour pour 1,800,000 shekels. En cas de non remise des clés, pour Monsieur Toledano l’accord du promoteur sera nécessaire. En revanche, en cas de remise des clés et d’obtention du tofes arba, il n’aura pas besoin de l’accord du promoteur pour vendre le bien immobilier à Monsieur Elbaz.

Lorsqu’un acquéreur fait l’acquisition d’un bien immobilier de seconde main, est-il possible de le vendre avant la date de remise des clés officielle ?

S’il s’agit d’un bien de seconde main, après signature du contrat il y aura préinscription à leur nom au tabo. Le futur acquéreur va pouvoir habiter dans le bien dès la remise des clés.

Dans le cas d’un bien de seconde main, il y a deux possibilités : soit l’acquéreur paye lui même directement le solde, soit c’est le nouvel acquéreur qui va le payer.

L’avantage majeur est qu’il n’y a pas besoin d’autorisation juridique du vendeur. En effet, il est tout à fait possible de le vendre librement et juridiquement.

Par exemple, Monsieur Cohen a acheté un bien qui se trouve à Netanya pour 1,800,000 shekels le 1er janvier 2016. Mr Levy lui propose de lui racheter ce bien pour 2,000,000 shekels le 15 septembre 2016. Or Monsieur Cohen n’a pas fini de payer ses échéances et ne s’est pas encore vu attribuer la remise des clés. Il pourra alors décider soit de payer le pourcentage qu’il reste lui même, soit demander à ce que ce soit Monsieur Levy, le nouvel acquéreur, qui le paye.

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LES FOND BANCAIRES NON DECLARES...OU LA FIN D'UNE OPPORTUNITE

Ces derniers jours, il a été décidé de différer de peu la procédure de divulgation volontaire de fonds non déclarés.

Dans cet article, nous nous arrêterons sur les avantages que présente la procédure de divulgation volontaire de fonds et ce pourquoi il n’existe aujourd’hui aucune alternative concrète pour « légaliser » les fonds non déclarés déposés à l’étranger.

Au cours de l’année écoulée, les banques européennes ont  adopté une attitude tout à fait différente envers l’argent que les israéliens leur avaient confié. Alors qu’autrefois régnait le sentiment que la confidentialité bancaire assurait un réseau de protection pour les fonds déposés à l’étranger, aujourd’hui cette démarche n’est plus pertinente.

Les banques Israéliennes n’autorisent plus le retrait d’argent en espèces et vérifient soigneusement tout transfert à une nouvelle « adresse » que les israéliens souhaiteraient effectuer. En outre, elles réclament une attestation émise par le comptable du client selon laquelle les impôts sur les comptes détenus seraient dûment payés.

Tout client ne répondant pas aux impératifs de la banque sera avisé de la fermeture de son compte à brève échéance. Certaines banques, les grandes en particulier, ont déjà transmis aux autorités fiscales israéliennes les coordonnées d’une partie de leurs clients. Par cette démarche, elles démontrent leur coopération avec l’administration fiscale.

Jusqu’à présent, cette attitude ne caractérisait que les grandes banques suisses mais le phénomène a fait boule de neige et a atteint les banques de second rang.

Les attentes selon lesquelles les titulaires de comptes relativement petits échapperaient à la loi sont fausses, certains ont déjà été arrêtés suite à des transferts de données à l’administration fiscale israélienne.

Il est important de rappeler qu’à partir du moment où le service des enquêtes des autorités fiscales ouvre une enquête auprès d’un titulaire de compte, ce dernier peut entamer une procédure de divulgation volontaire. Dans le cas d’une enquête, au-delà du fait qu’une telle procédure peut impliquer une condamnation pénale, le propriétaire du compte peut perdre une partie considérable de l’argent déposé sur son compte.

Cependant, dans les cas de divulgation volontaire, le titulaire d’un compte bénéficie d’une sorte d’immunité contre toute procédure pénale. En outre, dans le cadre de ses négociations avec les autorités fiscales, le représentant n’est pas tenu de dévoiler le nom de son client qui ne sera communiqué que dans le cas où un arrangement serait mis au point. Cela permet à l’autorité de négocier dans la plus grande discrétion, tout en protégeant le titulaire du compte.

Lors d’une divulgation volontaire, les autorités fiscales tiennent compte des circonstances et effectuent un calcul bienveillant des amendes, des intérêts et de l’indexation ainsi que des taux de change en fonction de l’affaire suivie. Cette flexibilité n’existe pas dans le cas d’une enquête criminelle.

Certains pensent qu’en vidant leur compte, le risque lié au contrôle disparaît. Ceci est une erreur courante car aujourd’hui, toute opération effectuée sur un compte est enregistrée et les autorités fiscales peuvent en être informées même si le compte a été vidé au cours des dernières années. De plus, en vertu de la loi interdisant le blanchiment d’argent, de tels agissements risquent de compromettre le titulaire de compte et d’aggraver son cas.

Les jours où les banques suisses servaient de muraille de fer sont révolus mais pire encore, les banques se refusent à protéger leurs clients afin de sauver leurs intérêts, elles sont devenues des agents actifs de transfert de données aux autorités fiscales.

La fenêtre d’opportunité des fonds non déclarés prenant fin, la régularisation sans délai des comptes bancaires possédant des fonds non déclarés est d’une importance capitale.

 

Cet article est écrit en collaboration avec le Cabinet d’avocats ADT, Maître Joseph TAMIR, spécialiste en déclaration fiscale.

 

 

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