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La loi sur la taxe du troisième bien immobilier est annulée par la Cour Suprême !

Mise à jour 

 Lundi 6 août 2017, le gouvernement israélien a décidé d’annuler la taxation des propriétaires ayant plus de deux appartements.

La loi dite du ‘troisième appartement’ n’est donc plus applicable, et pour qu’elle le soit de nouveau, il faudrait que le projet de loi repasse par toutes les étapes de validation.

L’article ci-dessous a pour vocation d’éclairer sur le mécanisme de cette taxe, et pourra être réhabilitée dans les mois ou les années à venir.


Au terme d’un long débat, la loi sur le troisième bien immobilier a été validée par la Commission des Finances et est finalement entrée en vigueur le 1er janvier 2017. Les propriétaires de deux biens immobiliers et demi ou plus (plus de 249%) y seront assujettis.

Quel est le but de cette loi ?

Le but de cette loi est d’inciter les propriétaires a vendre et ainsi de diminuer le nombre de biens immobiliers détenus par une même personne.

En effet, en Israel, l’argent placé en banque ne rapporte rien voire très peu. C’est la raison pour laquelle le reflexe premier est d’investir dans l’immobilier. Cependant, c’est justement cet investissement multiple détenu par une même personne qui a engendré une forte demande et une faible offre, suivie d’une augmentation des prix.

Ainsi, le gouvernement a pris cette loi comme mesure, en offrant des avantages aux investisseurs dans le cas où ils vendraient un de leur bien, et en imposant des pénalités financières dans le cas où ils ne le feraient pas.

Comment sera calculé cet impôt ?

Le député Moshé Gafni, appuyé par le département du budget et le directeur de la Commission des Finances, a décidé quel serait le modèle de calcul de ce nouvel impôt.
L’impôt annuel sera de 1 % de la valeur du bien immobilier tenu, avec un plafond prévu à 18,000 NIS.

Pour les personnes détenant plus de 249% et qui seront donc imposées, ils auront la possibilité de choisir 2 biens qui ne rentreront pas dans le quota total des biens imposés, tandis que les autres bien seront donc imposés a 1% avec plafond de 18 000 NIS.

Quelles seront les modalités de paiement de cet impôt ?

Le paiement de cet impôt devra se faire pour moitié au 30 juin de chaque année, et pour l’autre moitié au 31 décembre de chaque année pour ce qui est du solde restant.

Il faut prendre en compte que les montants de cette loi pourront être ajustés chaque 1er janvier.

Ces biens pourront avoir été acquis soit par soi-même, soit par le biais d’une donation. Cependant, s’agissant d’une succession, la première année suivant le décès de la personne sera exonérée de cet impôt et ce bien ne comptera pas dans le prorata des appartements détenus alors par le successeur, s’il n’est pas loue dans l’année suivant le décès.

Dans quel cas y a-t-il exonération de cet impôt ?

  • Si le montant du quota total des biens détenus est inférieur à 1.150.000 shekels, leur propriétaire pourra bénéficier d’une exonération et ne sera donc pas éligible à l’impôt ;
  • Si le montant du quota total des biens détenus est supérieur à 1.400.000 shekels, l’impôt sera de 1 % de la valeur du bien immobilier avec un plafond à 18,000 NIS ;
  • Si le montant du quota total des biens détenus est compris entre 1.150.000 et 1.400.000 shekels, l’impôt serait évolutif.

Dans quels cas y a-t-il allègement de la taxe sur la plus-value ?

Il y a un allègement de la taxe sur la plus-value allant jusqu’à 15,000 NIS si le montant du quota de tous les biens détenus est inférieur a 1.150.000 NIS et jusqu’à 85,000 NIS si ce quota est supérieur à 1.150.000 NIS en cas de revente avant le 1er octobre 2017.

De plus, il faut savoir que l’allègement de la taxe sur la plus-value n’est pas valable lorsqu’il s’agit d’un bien relatif a une donation ou lorsque la vente a été consentie a un proche.

De même, cet avantage relatif à l’allégement de la taxe sur la plus-value ne peut pas s’appliquer sur plus de 3 biens.

En outre, comme autre avantage relatif a la plus-value de cet l’impôt, on retrouve la possibilité de déposer les fruits de la vente sur un plan épargne avec une dispense d’impôt sous trois conditions :

  • Placer l’argent pour une durée d’au moins 5 années ;
  • Les épargnants doivent être âgés d’au minimum 60 ;
  • Le propriétaire doit pouvoir prouver qu’il n’a plus acheté de nouveau bien depuis le 16 décembre 2016.

Pour conclure, nous pouvons dire que le gouvernement justifie cette nouvelle taxe en raison du déséquilibre actuel entre l’offre et la demande sur le marché immobilier israélien. Grace à cette loi, l’Etat espère inciter les propriétaires de 2.5 appartements ou plus à vendre un de leurs biens, ou les dissuade d’en acheter un suivant, permettant ainsi à l’offre de revenir sur le marché.

Cependant, cette loi a été vivement attaquée et la Cour suprême israélienne statuera sur sa légalité courant du mois de février 2017.

Pour tout renseignement utile, nous restons à votre disposition :

Le Cabinet d’Avocats Galit ZAMIR

site Internet : www.avocat­-en-­israel.com

Email : manager@zgalit.com

Tél :  077 350 5530.

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Le processus d'enregistrement de votre acte de propriété immobilière en Israël

L’inscription immobilière doit être effectuée au nom du propriétaire. Elle est impérative dans la mesure où elle permet aux acheteurs de faire reconnaître leurs droits immobiliers sur le bien acquis.

 Contrairement au droit français, en Israël les transactions immobilières sont effectuées par l’intermédiaire d’un Avocat. Ce dernier est d’autant plus nécessaire qu’il s’assure que vos droits soient protégés.

Distinction entre l’achat d’un bien neuf et l’achat d’un bien de deuxième main :

a) Lors d’une acquisition d’un bien neuf, l’appartement n’est encore inscrit dans aucun organisme. Cette mission, rémunérée par l’acquéreur, incombe à l’avocat du promoteur qui devra effectuer les inscriptions des appartements aux noms de leurs propriétaires. Cela prend en général plusieurs années. Il est donc capital que votre avocat personnel s’occupe du suivi et s’assure que le travail soit effectué jusqu’au bout.

b) Lors d’une acquisition de deuxième main, l’appartement est normalement déjà inscrit auprès d’un organisme. Il sera alors nécessaire de s’y référer afin d’effectuer les vérifications préliminaires sur l’état juridique du bien (disponibilité du bien, hypothèque, propriétaire inscrit etc).

En Israël, les biens immobiliers peuvent être inscrits auprès de 3 organismes différents :

1. LE CADASTRE – autrement dit le TABO :

Beaucoup d’appartements en Israël sont inscrits au Tabo (l’équivalent du Cadastre).

Lors d’une acquisition, pour effectuer les vérifications juridiques de ces biens, il sera possible de se référer directement au Tabo, dont l’accès est libre et où il est possible d’obtenir la description légale et physique du bien (emplacement, surfaces, servitudes etc.).

Il est indispensable de demander l’extrait du Tabo  (« Nessah Tabo« ) qui est en quelque sorte la carte d’identité du bien et qui indique toutes les informations relatives au bâtiment et à la propriété foncière.

Une fois le contrat d’acquisition signé, la mission de votre avocat sera de s’assurer que vos propres droits soient immédiatement protégés, dans les jours suivant la signature. Cette procédure se fait dans l’attente de l’inscription définitive à votre nom qui sera effectuée en général plusieurs mois après l’acquisition.

L’inscription au Tabo permettra l’obtention d’un titre de propriété précis, officiel, irréfutable et opposable aux tiers.

Cependant, il convient de noter que cette inscription ne peut se faire que sous certaines conditions :

En effet, il est nécessaire que :

a) Le bien acquis soit libre de toute charge :

Toute transaction immobilière nécessite l’obtention de l’attestation des autorités fiscales ainsi que de la municipalité garantissant que le vendeur ait réglé toutes ses dettes (ou en a été affranchi pour diverses raisons) auprès d’elles.

Sans ces attestations, l’acheteur est dans l’impossibilité d’inscrire ses droits de propriété au Tabo.

Dans cette idée, il convient de vous rappeler qu’il est impératif que votre avocat s’assure que le contrat prévoit que le vendeur s’engage à transférer le bien libre de toute hypothèque, dette ou saisie.

b) Le bien soit légalement enregistré, s’il s’agit d’un appartement neuf :

L’inscription n’est possible dès lors que chaque appartement ait été défini et légalement enregistré, tâche devant être effectuée par l’avocat du promoteur.

Pour se faire, l’immeuble devra préalablement été divisé en lots et parcellisé. En effet, il faut que le terrain soit soumis au préalable à un processus de parcellisation (découpage du terrain en parcelles vouées à l’habitation).

Ce processus est une des causes majeures de non-inscription du fait de sa complexité. En effet, il peut parfois prendre des années, ce qui entrave l’inscription au Tabo, d’autant plus que parfois, même après achèvement des travaux, l’inscription des appartements n’est toujours pas finalisée.

2. LE MINHAL- BAIL EMPHYTÉOTIQUE:

Il existe des biens qui demeurent propriété de l’Etat d’Israël, gérés par les offices de l’Administration des Domaines dépendants du Ministère des Infrastructures Nationales. Dans cette configuration, l’inscription se fera sous la forme d’une inscription quasi-légale au près du “Minhal Mekarkei Israël” (ou le “Minhal”).

Cette inscription permettra d’obtenir des droits immobiliers sur le bien mais dans le cadre d’un bail emphytéotique dit « khah`ira ».

Effectivement, dès lors qu’il n’est pas possible de reconnaître le terrain comme la propriété privée de l’acquéreur, l’Etat vous octroi alors un bail de longue durée (49 ans) et renouvelable automatiquement.

Il faut savoir qu’il existe des baux de 99 ans et « Pour l’éternité ».

Ce droit au bail se rapproche donc assez du droit de propriété et c’est un type de titre qui reste assez sûr puisqu’il est garanti par l’Etat lui-même.

3. LES SOCIÉTÉS D’INSCRIPTION :

Dans ce cas, il s’agit d’effectuer une inscription contractuelle de fait au près d’une Société de Logements, dite “Hevra Meshakeneth”, généralement un Cabinet d’Avocats.

Celle-ci permettra alors d’obtenir un engagement contractuel et l’inscription d’un droit sur l’acquisition par le biais d’un “ischour zhouyot”, c’est-à-dire une attestation des droits du propriétaire, l’équivalent du Nesah Tabo du cadastre.

Ce système d’inscription a le même degré de sécurité que le Tabo ou le Minhal.

 

CAS DES BIENS IMMOBILIERS NON-INSCRITS :

a) Certaines propriétés immobilières ne sont inscrites dans aucun des organismes officiels cités plus haut. Dans ce cas, la seule et unique garantie protégeant les droits de l’acheteur est le contrat d’acquisition. Cela est très problématique et notre étude déconseille fortement l’achat de tels biens immobiliers.

b) Concernant les biens immobiliers neufs en cours d’inscription, il sera important de déterminer un délai, dans le contrat d’acquisition, entre le moment où l’avocat du promoteur effectue la parcellisation du terrain et celui de l’inscription des droits de tous les résidents au Tabo.

Pour conclure, l’enregistrement du bien reste primordial dès qu’un contrat d’acquisition est signé, puisque c’est lui qui atteste de l’identité du propriétaire du bien.

Cependant, les organismes sont débordés et l’inscription prend du temps du fait des lenteurs administratives.

C’est pourquoi, dès lors qu’il n’est possible d’être inscrit officiellement au stade de la signature du contrat, il est capital, en tant qu’acquéreur, d’être assuré que vos droits seront inscrits et détenir, à ce titre, une garantie en attendant que le bien soit inscrit à votre nom.

En résumé, d’une part l’inscription immobilière est impérative, d’autre part il faut considérer que ce processus est assez long. Ce qui entrave la reconnaissance et la protection de vos droits de propriété.

C’est pourquoi, il convient de prendre toutes les précautions nécessaires sur les conseils juridiques de votre propre Avocat spécialisé en droit immobilier.

Ces informations ne peuvent se substituer à des conseils juridiques.

Pour de plus amples informations, n’hésitez pas à nous contacter, nous serons heureux de vous guider et vous orienter.

Le Cabinet d’Avocats Galit ZAMIR

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La répercussion de la baisse de la TVA sur le marché immobilier neuf

Comment calculer votre prochaine échéance selon la nouvelle TVA

Bonne nouvelle : le premier Ministre Netanyahou et le Ministre des finances Moshé Kahlon, qui est à la base de cette initiative, ont déclaré que la TVA passera de 18% à 17% dès le 1er octobre 2015, dans le but de faire fructifier les échanges commerciaux et de développer la croissance.

Cette décision a été possible grâce à l’excédent, dans les caisses de l’Etat, estimé à 10 milliards de Shekels pour la fin de l’année 2015.

Cette baisse devrait avoir un impact positif sur le prix des biens alimentaires, électroménagers, électroniques, immobiliers neufs, mobiliers, voitures ainsi que sur les services tels que les frais d’avocat, d’expert comptable ou encore de courtier en finance.

Remarque : L’immobilier de deuxième main n’est pas impacté par cette évolution puisqu’il n’est pas soumis à la TVA.

L’impact sur les acquisitions d’appartements dans des projets neufs concernera deux situations différentes :

  1. Le contrat d’acquisition a été signé avant le 1er octobre 2015 mais la remise des clés n’a pas encore été effectuée, des échéances sont encore dues par le vendeur.

Dans ce cas, le montant des échéances à régler à une date ultérieure au 1er octobre 2015 selon le contrat, devra être ajusté. En effet, les sommes indiquées dans les contrats sont généralement des montants TTC.

Ainsi, en cas de modification de la TVA, elles devront être rectifiées à la hausse ou à la baisse, selon le sens d’évolution de la TVA.

Attention, ceci ne s’applique que si le contrat contient une clause qui stipule que les échéances s’ajusteront en fonction des variations de la TVA.

Nous vous conseillons d’être vigilant au moment de la rédaction du contrat.

Exemple avec un cas concret d’un de nos clients :

Monsieur Bensimon (nom fictif) a acheté en juillet 2014, un bien à Tel-Aviv auprès d’un promoteur, au prix de 2.900.000 NIS TTC. Il lui reste cependant une échéance de 800.000 NIS TTC, à régler selon le contrat jusqu’au 01.12.15 afin de recevoir les clés. Le contrat d’acquisition mentionnant que les montants s’ajusteront en cas de variation de la TVA, la nouvelle échéance sera désormais d’un montant de 793.220 NIS TTC.

Pour le calcul, il vous suffit d’effectuer les opérations suivantes :

  • 800.000 / 1.18 = 677.966 (prix hors taxe) x 1.17 = 793.220 NIS TTC

Comment calculer votre prochaine échéance selon la nouvelle TVA :

  • Echéance / 1.18 = prix hors taxe x 1.17 = Nouvelle échéance TTC
  1. Les nouveaux contrats d’acquisition : dès le 1er octobre 2015, les contrats devront être établis selon le nouveau taux de TVA.

les conditions de l’acquisition ont été négociées avant cette date mais que le contrat n’a pas encore été signé, vous êtes en mesure de réclamer la réduction du prix, qui est généralement indiqué en TTC, selon la TVA à 17%. Il faudra vous montrer ferme car le promoteur sera tenté de garder pour lui le bénéfice de la baisse de la taxe.

Pour conclure : On peut estimer que la décision de baisser la TVA de 1 % aura un impact très positif dans beaucoup de secteur de l’économie Israélienne et pour tous les consommateurs, à condition bien entendu que les intervenants jouent tous le jeu de cette baisse et n’en profite pas pour augmenter les prix.

Israël rejoint le Combat Occidental pour développer la Surveillance Internationale

Le Cabinet d’Avocats Galit ZAMIR vous propose de découvrir les nouvelles procédures israéliennes KYC (Know you Customers) décrites par la société Keren Nolyor El Ltd, dans l’article ci-dessous.

Ces procédures participent activement à la lutte contre le terrorisme et le blanchiment d’argent. Ce sujet est d’autant plus actuel qu’il s’inscrit dans un combat commun à la communauté internationale, démontré par exemple par la récente Loi sur le renseignement, en France.

Pour plus d’informations, le Cabinet reste à votre disposition

​À compter​ du 2 Septembre 2015, les avocats et les experts comptables israéliens devront commencer à appliquer les procédures dites​ KYC -​ Know Your Customers (connaître son client),​ comme prélude à toute collaboration.​​

Cette démarche s’inscrit dans le processus de​ ​lutte contre le blanchiment d’argent,​ ​en place depuis 2000, et renforcé en 2014, afin de mieux lutter contre le terrorisme.

​De fait, le nouvel ​amendement vise à ​préserver​ les prestataires de services effectu​a​nt des transactions financières​,​ d’être ​les intermédiaires de​ blanchisseurs d’argent ou d​’organisations​ terroristes.

Une législation similaire est déjà appliquée dans de nombreux pays​ membres de l’OCDE, toutefois, la version israélienne permet de préserver​ une entière confidentialité entre les avocat​s​/comptables​​ et leurs clients.

​Ainsi, l​es professionnels juridiques et experts comptables n’auront pas besoin de déclarer leurs soupçons aux autorités gouvernementales ou à la police. Cependant, ils ​auront pour responsabilité d’évaluer les risques et​ de​ refuser ​leurs​ prestation​s​ dans certains c​as​. Les codes d’éthique seront également « élargis », et l’incapacité ou le refus d’appliquer les procédures KYC pourrait entraîner des mesures disciplinaires ​à leur encontre.​

​Les vérifications demandées portent notamment, mais non exclusivement, sur la vérification de l’identité ​du client, d’évaluer les risques de blanchiment d’argent ou encore de financement d’activités terroristes et se feront notamment dans le cadre de :

  • ​T​ransactions immobilières,
  • L’achat ou la vente d’une entreprise
  • La gestion d’​actifs d’un client,
  • La gestion d’un compte par le biais d’une procuration,
  • La réception,
  • La détention ou le transfert de fonds dans le cadre d’une opération,​
  • La constitution d’une entreprise ou d’une entité juridique​ ​.Ces vérifications seront à renseigner dans un formulaire mis à disposition des différentes institutions/professionnels, qui devra être visé  et conservé.

Le client devra également signer une déclaration selon laquelle il agit pour lui-même ou d​evra​ ​désigner​ d’autres propriétaires ou actionnaires majoritaires.

​Dans ce cas de figure, « actionnaire majoritaire » veut dire un actionnaire ayant les moyens de contrôle et la capacité de diriger l’activité d’une société autrement que dans le cadre d’un poste d’administrateur ou de titulaire d’une charge, une participation de 50% ou plus des droits de vote ou le pouvoir de nommer des administrateurs ou le PDG.

Dès la première prise de contact, et tous les six mois par la suite, le prestataire devra également vérifier que ses clients ne sont pas sur une « liste noire » qui se trouve en ligne. Le cas échéant, le fournisseur de service ne pourra pas légalement fournir​ d​e services à son client.​

La vérification d’identité se fera en regardant et en notant, entre autres, le nom, l’adresse et le numéro de l’identité du client ​apparaissant sur son passeport et/ou sa Carte Nationale d’Identité et/ou permis de conduire et/ou sur son certificat de nouvel immigrant pour une personne physique ou un KBIS pour une personne morale.

Ces documents devront être des originaux ou des copies certifiées conformes par l’autorité compétente concernée, un avocat​ ou encore​ un employé du fournisseur de service qui a vu le document​. Cette authentification se fera par apostille, apposition du sceau notarié​, ​ou encore tampon et signature, selon la nature du document/exigences du service le requérant.

Pour les clients existants, cette procédure n’aura pas à se répéter dans ​le cas où une prestation similaire aura été fournie une fois au cours de la dernière année, deux fois au cours des quatre dernières années​.​

Si toutefois ​ce même​ client fournit des détails d’identification ou des documents qui semblent déraisonnables ou qui ne semblent pas authentiques, le prestataire doit répéter les procédures KYC ou enquêter sur la question avec le client avant de fournir un service quelconque.

Il appartient au prestataire de faire une évaluation des risques fondée sur différents facteurs​ au nombre desquelles​ les caractéristiques du client, le type de service ​sollicité​, la ​provenance des fonds, etc…​

Les dossiers KYC devront être conservés pendant au moins cinq ans.

Ces règles entreront en vigueur à partir du 2 Septembre 2015. Les ​dossiers en cours​ à cette date devront subir des procédures KYC dans un délai d’un an à partir de cette date.

​À noter que cette procédure/obligation de ​vérification imposé par le KYC n’est pas requise pour service rendu à l’Etat, les services gouvernementaux ou sous contrôle judiciaire. Des procédures KYC limitées s’appliquent aux municipalités, l’Organisation Sioniste Mondiale (World Zionist Organization), l’Agence Juive et à certains autres organismes nationaux.

Keren Nolyor El Ltd

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Faciliter la procédure de succession par la rédaction d’un testament

Contrairement à la loi française, le droit des successions israélien est plus souple. En effet, il est basé sur la liberté testamentaire. Le futur défunt peut décider, par la rédaction d’un testament, les personnes qui hériteront ou pas de sa succession et les pourcentages de chaque part. Il peut par exemple choisir de ne rien céder à ses descendants, il n’existe en effet pas de réserve héréditaire (ou « quotité disponible »).

Par contre, en cas d’absence de testament, la succession est répartie de moitié au conjoint survivant et l’autre moitié divisée entre les enfants survivants, en parts égales.

Il est toutefois important de noter que la présence d’un testament facilite la succession. Elle empêche en effet tout doute possible quant aux souhaits du défunt, ce qui évite des conflits parfois trop réguliers dans ces situations, et elle permet d’échapper à une procédure plus longue, plus complexe et plus coûteuse. C’est donc une économie de temps et d’argent pour les héritiers.

La procédure pour les héritiers consiste à se présenter devant le Tribunal Rabbinique ou Civil pour qu’une ordonnance de succession soit émise. Tant que l’ordonnance définitive n’est pas délivrée par l’autorité judiciaire, les comptes du défunt et les biens immobiliers sont bloqués, d’où la nécessité d’un testament.

En l’absence de testament préalable, la succession peut s’avérer très coûteuse et durer plusieurs années puisque chaque information fait l’objet d’une vérification retardant ainsi la procédure et occasionnant des frais juridiques plus importants.

La rédaction d’un testament peut être faite de manière officielle, à l’écrit, à l’oral ou sur « le lit de mort ». En Israël, il est recommandé de le rédiger devant un avocat et deux témoins. Il prendra effet dès le décès de la personne qui l’a rédigé.

Il est à noter également qu’en ce qui concerne les biens meubles, la loi qui régit la succession en l’absence de testament est celle du lieu de la dernière résidence du défunt et pour les biens immeubles, c’est la loi de la localisation de l’immeuble.

L’information ne saurait se substituer à des conseils juridiques.

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