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Tag Archives: bien immobilier

LA TAXE D’AMELIORATION OU ETEL HASHBAHA היטל השבחה

Vous souhaitez vendre votre appartement ?

Pour éviter toute mauvaise surprise, il est indispensable d’intégrer à votre calcul la taxe d’amélioration, dite Etel Hashbaha. En effet, le montant de la taxe à payer peut être élevé et ne peut pas être estimé avant la vente.

Tout d’abord, il s’agit d’appréhender le mécanisme. Lorsque la mairie délivre des autorisations de construire supplémentaires, pour ajouter un étage ou effectuer un travail d’aménagement, ce droit est assujetti à une taxe d’amélioration.

La demande d’autorisation peut être demandée par les propriétaires pour opérer des changements dans l’appartement.

Or, les propriétaires ne sont pas toujours au courant de l’existence de ces autorisations et ne le découvrent qu’à la vente de l’appartement !

Dans le cadre de la vente, le contrat impute généralement le règlement de la taxe par le vendeur. Celle-ci est exigible  après la vente de l’appartement. Il s’agira alors de vérifier s’il existe ou non des droits de construction associés au bien immobilier auprès de la mairie.

L’avocat peut vérifier à votre demande, auprès d’un expert israélien, les autorisations associées au bien.

Le Cabinet d’Avocats Galit ZAMIR

Tél : 077 350 5530

Ligne française :  01 77 38 12 51

Email : manager@zgalit.com

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Boulevard Rothschild, TEL AVIV

25, rue David Hameleh, NETANYA

La loi sur la taxe du troisième bien immobilier est annulée par la Cour Suprême !

Mise à jour 

 Lundi 6 août 2017, le gouvernement israélien a décidé d’annuler la taxation des propriétaires ayant plus de deux appartements.

La loi dite du ‘troisième appartement’ n’est donc plus applicable, et pour qu’elle le soit de nouveau, il faudrait que le projet de loi repasse par toutes les étapes de validation.

L’article ci-dessous a pour vocation d’éclairer sur le mécanisme de cette taxe, et pourra être réhabilitée dans les mois ou les années à venir.


Au terme d’un long débat, la loi sur le troisième bien immobilier a été validée par la Commission des Finances et est finalement entrée en vigueur le 1er janvier 2017. Les propriétaires de deux biens immobiliers et demi ou plus (plus de 249%) y seront assujettis.

Quel est le but de cette loi ?

Le but de cette loi est d’inciter les propriétaires a vendre et ainsi de diminuer le nombre de biens immobiliers détenus par une même personne.

En effet, en Israel, l’argent placé en banque ne rapporte rien voire très peu. C’est la raison pour laquelle le reflexe premier est d’investir dans l’immobilier. Cependant, c’est justement cet investissement multiple détenu par une même personne qui a engendré une forte demande et une faible offre, suivie d’une augmentation des prix.

Ainsi, le gouvernement a pris cette loi comme mesure, en offrant des avantages aux investisseurs dans le cas où ils vendraient un de leur bien, et en imposant des pénalités financières dans le cas où ils ne le feraient pas.

Comment sera calculé cet impôt ?

Le député Moshé Gafni, appuyé par le département du budget et le directeur de la Commission des Finances, a décidé quel serait le modèle de calcul de ce nouvel impôt.
L’impôt annuel sera de 1 % de la valeur du bien immobilier tenu, avec un plafond prévu à 18,000 NIS.

Pour les personnes détenant plus de 249% et qui seront donc imposées, ils auront la possibilité de choisir 2 biens qui ne rentreront pas dans le quota total des biens imposés, tandis que les autres bien seront donc imposés a 1% avec plafond de 18 000 NIS.

Quelles seront les modalités de paiement de cet impôt ?

Le paiement de cet impôt devra se faire pour moitié au 30 juin de chaque année, et pour l’autre moitié au 31 décembre de chaque année pour ce qui est du solde restant.

Il faut prendre en compte que les montants de cette loi pourront être ajustés chaque 1er janvier.

Ces biens pourront avoir été acquis soit par soi-même, soit par le biais d’une donation. Cependant, s’agissant d’une succession, la première année suivant le décès de la personne sera exonérée de cet impôt et ce bien ne comptera pas dans le prorata des appartements détenus alors par le successeur, s’il n’est pas loue dans l’année suivant le décès.

Dans quel cas y a-t-il exonération de cet impôt ?

  • Si le montant du quota total des biens détenus est inférieur à 1.150.000 shekels, leur propriétaire pourra bénéficier d’une exonération et ne sera donc pas éligible à l’impôt ;
  • Si le montant du quota total des biens détenus est supérieur à 1.400.000 shekels, l’impôt sera de 1 % de la valeur du bien immobilier avec un plafond à 18,000 NIS ;
  • Si le montant du quota total des biens détenus est compris entre 1.150.000 et 1.400.000 shekels, l’impôt serait évolutif.

Dans quels cas y a-t-il allègement de la taxe sur la plus-value ?

Il y a un allègement de la taxe sur la plus-value allant jusqu’à 15,000 NIS si le montant du quota de tous les biens détenus est inférieur a 1.150.000 NIS et jusqu’à 85,000 NIS si ce quota est supérieur à 1.150.000 NIS en cas de revente avant le 1er octobre 2017.

De plus, il faut savoir que l’allègement de la taxe sur la plus-value n’est pas valable lorsqu’il s’agit d’un bien relatif a une donation ou lorsque la vente a été consentie a un proche.

De même, cet avantage relatif à l’allégement de la taxe sur la plus-value ne peut pas s’appliquer sur plus de 3 biens.

En outre, comme autre avantage relatif a la plus-value de cet l’impôt, on retrouve la possibilité de déposer les fruits de la vente sur un plan épargne avec une dispense d’impôt sous trois conditions :

  • Placer l’argent pour une durée d’au moins 5 années ;
  • Les épargnants doivent être âgés d’au minimum 60 ;
  • Le propriétaire doit pouvoir prouver qu’il n’a plus acheté de nouveau bien depuis le 16 décembre 2016.

Pour conclure, nous pouvons dire que le gouvernement justifie cette nouvelle taxe en raison du déséquilibre actuel entre l’offre et la demande sur le marché immobilier israélien. Grace à cette loi, l’Etat espère inciter les propriétaires de 2.5 appartements ou plus à vendre un de leurs biens, ou les dissuade d’en acheter un suivant, permettant ainsi à l’offre de revenir sur le marché.

Cependant, cette loi a été vivement attaquée et la Cour suprême israélienne statuera sur sa légalité courant du mois de février 2017.

Pour tout renseignement utile, nous restons à votre disposition :

Le Cabinet d’Avocats Galit ZAMIR

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PEUT ON VENDRE UN BIEN IMMOBILIER AVANT LA DATE DE REMISE DES CLES EN ISRAEL ?

 

Lorsqu’un acquéreur fait l’acquisition d’un bien immobilier neuf auprès d’un promoteur, est-il possible de le vendre avant la date de remise des clés officielle ?

Parfois il arrive que l’acquéreur veuille se défaire de son bien avant la date prévue, dans ce cas a-t-il un droit automatique ?

Il est tout à fait possible de vendre le bien avant la remise des clés.

En effet, il arrive souvent que l’acquéreur n’ai pas encore fini de payer ce bien et souhaite s’en séparer avant que n’ai eu lieu la remise des clés. S’il s’agit d’un bien acheté auprès d’un promoteur, le bien ne sera pas encore inscrit au tabo mais auprès d’une société d’inscription.

Dans ce cas, il est possible qu’il vende son bien, et les fonds liés à cette vente compléteront alors la précédente acquisition effectuée. Cependant, il faut faire attention car il est souvent inséré dans le contrat une clause n’autorisant cet aquéreur à vendre le bien uniquement si le promoteur lui donne son accord. Or, en réalité, il s’agit d’un piège car le promoteur ne donne que très rarement voire jamais son accord, dans la mesure où il ne veut pas que son acquéreur se transforme en vendeur et représente pour lui un concurrent.

Néanmoins, il sera possible d’annuler l’acquisition d’un promoteur mais il y aura alors des pénalités conséquentes d’annulation de contrat. En règle générale, il s’agit de 10%.

Cependant il n’y a pas que la remise des clés qui est importante, elle est aussi capitale que l’obtention du tofes arba. Il s’agit d’un papier certifiant la conformité de l’appartement et constatant que le futur acheteur peut bien l’habiter. C’est seulement avec la réunion de ces deux conditions (remise des clés et tofes arba) qu’il pourra procéder à la vente du bien sans l’accord du promoteur.

Par exemple, Monsieur Toledano a acheté un bien immobilier qui se trouve à Netanya auprès d’un promoteur pour 1,500,000 shekels. Monsieur Elbaz lui propose de lui racheter son bien pour pour 1,800,000 shekels. En cas de non remise des clés, pour Monsieur Toledano l’accord du promoteur sera nécessaire. En revanche, en cas de remise des clés et d’obtention du tofes arba, il n’aura pas besoin de l’accord du promoteur pour vendre le bien immobilier à Monsieur Elbaz.

Lorsqu’un acquéreur fait l’acquisition d’un bien immobilier de seconde main, est-il possible de le vendre avant la date de remise des clés officielle ?

S’il s’agit d’un bien de seconde main, après signature du contrat il y aura préinscription à leur nom au tabo. Le futur acquéreur va pouvoir habiter dans le bien dès la remise des clés.

Dans le cas d’un bien de seconde main, il y a deux possibilités : soit l’acquéreur paye lui même directement le solde, soit c’est le nouvel acquéreur qui va le payer.

L’avantage majeur est qu’il n’y a pas besoin d’autorisation juridique du vendeur. En effet, il est tout à fait possible de le vendre librement et juridiquement.

Par exemple, Monsieur Cohen a acheté un bien qui se trouve à Netanya pour 1,800,000 shekels le 1er janvier 2016. Mr Levy lui propose de lui racheter ce bien pour 2,000,000 shekels le 15 septembre 2016. Or Monsieur Cohen n’a pas fini de payer ses échéances et ne s’est pas encore vu attribuer la remise des clés. Il pourra alors décider soit de payer le pourcentage qu’il reste lui même, soit demander à ce que ce soit Monsieur Levy, le nouvel acquéreur, qui le paye.

Pour plus de renseignements, nous restons à votre disposition:

Le Cabinet d’Avocats Galit ZAMIR

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Téléphone ligne Française : +33 (1) 77 38 12 51

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Nouvelles modifications des tranches d'imposition sur le barème des taxes d'acquisition

Voici les nouvelles tranches d’imposition pour l’achat d’un bien immobilier à partir du 16/01/16 jusqu’au 15/01/17:

L’Etat israélien a modifié le barème avec une petite augmentation des paliers comme indiqué dans les tableaux ci-dessous  en faveur de l’acquéreur.

Vous trouverez ci-dessous les nouveaux tableaux d’imposition :

  1. Taux d’imposition pratiqués sur un premier appartement d’habitation par un résident israélien.
 VALEUR DE LA PROPRIÉTÉ TAXE D’ACQUISITION
0 à 1.600.175 NIS  0 %
1.600.175 NIS à 1.898.005 NIS  3,5%
1.898.005 NIS à 4.800.605 NIS  5%
4.896.615 NIS à 16.322.055  8%
Au-delà de 16.322.055 NIS  10 %

A noter : La somme à payer est calculée par tranche d’imposition.

 

  1. Taux d’imposition pratiqués sur un appartement d’habitation pour un résident d’Israël ou par un résident étranger pour toute acquisition.
VALEUR DE LA PROPRIÉTÉ TAXE D’ACQUISITION
0 à 4.896.615 NIS  8 %
Au delà de 4.896.615 NIS  10 %

A noter : La somme à payer est calculée par tranche d’imposition.

 

Le Cabinet d’Avocats Galit ZAMIR

Email : manager@zgalit.com

15, boulevard Rothschild, 3 ème étage, Tel-Aviv

12 Kikar Haatsmaout, BP 1536, 5ème étage, 4211501 Netanya

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Combien coûte réellement l’achat d’un appartement ?

Il y a quelques mois, la famille Cohen (nom d’emprunt), nouvellement immigrée en Israël, s’est présentée au Cabinet, toute excitée et heureuse de m’annoncer que je pouvais enfin procéder à la transaction d’achat de l’appartement que l’agent immobilier leur avait trouvé après des mois de recherches infructueuses.

Contente pour eux, je leur ai posé un certain nombre de questions afin de vérifier s’ils étaient prêts financièrement et mentalement à entamer le processus « d’achat d’un appartement « , une acquisition importante à laquelle il faut se préparer en conséquence.

Très vite, au décours de quelques questions, je compris que la famille Cohen ne connaissait, ni n’avait pris en compte les frais supplémentaires inhérents à l’achat d’un bien immobilier en Israël. Le budget total d’acquisition s’élevait à une somme plus importante que le prix de vente avancé par l’agent immobilier.

J’ai donc procédé à la revue en détail de tous les frais qui allaient s’ajouter au prix de base et après avoir évaluer le coût réel de l’acquisition je leur ai établi un plan détaillant chaque étape de l’opération jusqu’à la signature finale.

Les principaux frais de la transaction d’achat en Israël sont les suivants :

1. L’agence immobilière : afin de trouver l’appartement de vos rêves en termes de localisation, prix, nombre de pièces, quartier qui vous convient,… vous devrez faire appel à une agence immobilière pour vous aider dans cette recherche. Les frais d’agence sont de 2 % HT de la valeur du bien.

2. L’inspection du bien : avant la signature du contrat, nous effectuons un certain nombre de vérifications juridiques. Notre Cabinet vous recommande également de faire appel à un professionnel pour vérifier plus en profondeur l’aspect technique du bien, très utile pour prévenir les problèmes futurs : construction irrégulière, permis de construire, métrage, plans de construction, plan d’urbanisme, existence de droit d’expropriation ou de préemption par les autorités locales, etc… Ces frais varient entre 500 Nis et 1500 Nis, en fonction du bien. Il n’est pas obligatoire de recourir à un expert-évaluateur du bien en examen préliminaire, mais fortement recommandé.

3. La taxe d’acquisition : il est important de noter que son taux peut varier à tout moment. Il diffère suivant le statut de résidence (résident israélien ou étranger). Pour cette raison, il est nécessaire de consulter un avocat spécialisé dans l’immobilier.

Tableau des taux d’imposition pour l’acquisition d’une première habitation par un résident israélien :

 VALEUR DE LA PROPRIÉTÉ TAXE D’ACQUISITION
 0 à 1.568.800 NIS  0 %
 1.568.800 à 1.860.790 NIS  3,5%
 1.860.790 à 4.800.605 NIS  5%
 4.800.605 à 16.000.015 NIS  8%
 Au-delà de 16.000.015 NIS  10%

Tableau des taux d’imposition pour l’acquisition d’une habitation supplémentaire par un résident israélien ou pour l’acquisition d’une habitation par un étranger :

VALEUR DE LA PROPRIÉTÉ TAXE D’ACQUISITION
 0 à 4.800.605 NIS  8 %
Au-delà de 4.800.605 NIS  10 %

4. Les honoraires d’avocat : il est important de prendre un avocat spécialisé en droit immobilier qui vous accompagnera tout au long du processus d’achat de votre appartement. Il est conseillé de vérifier le montant de ses honoraires au début de l’opération. Ils varient généralement entre 1% et 2 % hors TVA.

5. Les frais d’enregistrement : pour les besoins d’inscription d’annotations ou d’enregistrement de la propriété auprès du Cadastre, l’État prélève différentes taxes et frais de dossier. La liste détaillée de tous ces frais vous sera remise par l’avocat. Son coût total varie entre 1500 et 2500 Nis.

Lorsque le client recourt à un prêt hypothécaire pour financer l’acquisition du bien :

6. Le conseiller en prêts hypothécaires – prendra en charge l’ensemble de la procédure bancaire en vous proposant les meilleurs taux disponibles sur le marché. Commission : entre 1 et 1,5 % HT du montant emprunté. Vous pouvez également consulter un conseiller auprès de votre banque, sans frais supplémentaires.

7. Les frais du dossier d’emprunt : il s’agit du montant perçu par la banque qui vous accordera le prêt. Il s’élève généralement à 0,25% de la valeur du bien.

8. L’expert-évaluateur : La banque vous fournira la liste des experts accrédités par elle. Un de ceux-ci se rendra sur place, pour évaluer la valeur du bien, qui servira de garantie hypothécaire à la banque. Tarif : entre 1000 et 5000 Nis selon l’emplacement et la valeur du bien acquis.

Il est primordial de bien planifier l’achat de votre appartement, en faisant appel à un avocat qui vous exposera en détail tant le côté économique que juridique de toute la procédure d’acquisition.

L’information ci-dessus ne saurait remplacer des conseils juridiques. Pour toute information supplémentaire, n’hésitez pas à nous contacter : nous serons ravis de répondre à vos questions.